土地あり・なしの注文住宅の建て替え費用や金額の相場

「土地あり」で建て替える場合と、「土地なし」で土地を購入して新築住宅を建てる場合、費用にはどういった違いがあるのでしょうか。注文住宅の建て替えに必要な費用や相場について解説していきます。

なお、ここで紹介させて位いただくのは、あくまでも「費用の相場」です。

そのため、注文住宅の建替のリアルな金額が知りたい場合、相見積り(あいみつもり:見積りを比較すること)が確実です。

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1.建て替え(土地あり)と新築(土地なし)の費用の相場

「土地あり」で建て替えをする場合と、「土地なし」で土地を購入して新築する場合では、費用の相場はどのように違うのでしょうか。ここでは、予算3000万円のケースで比較していきます。

1-1.土地あり(今の土地)への建て替え費用の相場

既存の住宅を壊して建て替えをする場合には、解体工事費用と新築工事費用がかかります。木造住宅の解体費用は1坪3万円程度ですので、延床面積が50坪の家を壊す場合は150万円程度です。新築工事費用として2850万円残るため、敷地にゆとりがあれば、坪単価50万円として、延床面積57坪の坪の家が建てられます。

1-2.土地なし(購入する)へ新築する場合

土地を購入して新築する場合、新築工事費用に加えて土地代が必要です。予算が3,000万円で、土地代が1,200万円の場合、建物に掛けられるお金として残るのは1,800万円になります。坪単価が50万円として、延床面積36坪の家しか建てられないことになります。

1-3.同じ予算3,000万円の場合、どちらが安上がりなのか?

「土地あり」で建て替えをするためには、新築工事費用に加えて解体工事費用がかかります。一方、「土地なし」で新たに土地を購入して新築する場合には、土地代や新築工事費用のほかに、造成工事費用や地盤改良工事費用、水道などの引き込み工事費用が発生することがあります。エリアや立地条件などによって土地代が異なるため一概には言えませんが、「土地あり」で建て替えの方が土地を購入して新築するよりも、3割程度安上がりになることが一般的です。

1-4.予算が足りない場合、リフォームも検討しよう

住まいの老朽化によって建て替えを考えていたものの、予算が足りない場合、リフォームやリノベーションをすることも選択肢のひとつです。リフォームとリノベーションの違いには明確な定義はありませんが、リフォームは老朽した箇所を新築と同様の状態に戻すこと、リノベーションは新築のときよりも新たな付加価値をつけることをいいます。たとえば、構造上必要な耐力壁は撤去することができないといった制約もありますが、家族構成やライフスタイルに合わせて間取り変更を伴うリノベーションをすることも検討してみましょう。

建て替えの場合、傷んでいない箇所もすべて取り壊しますが、リフォームやリノベーションは使える部分はそのまま残すため、環境にやさしいこともメリットです。

ただし、基礎や土台、柱などの構造体の劣化が激しい場合、リフォームやリノベーションでも建て替えと同程度の費用がかかることもあります。

2.注文住宅の建て替えにかかる費用の相場

実際に住宅の建て替えを行なうときには、最低限いくらくらいの金額を用意すればよいのでしょうか。

2-1.建て替えには最低1,000万円、できれば1,500万円は用意しよう

20坪の家を建て替える場合でも、坪単価が50万円の場合で工事費用だけで1,000万円程度かかります。建て替えには、住宅ローンを利用した場合の頭金のほか、登記費用や火災保険料などの諸経費、工事中の仮住まい費用など、現金での支払いが必要な費用が発生します。現金で300万円は用意しておくべきです。住宅ローンの借入を含めたトータルの費用では、できれば1,500万円は用意できるように準備しておきたいものです。また、広い家に建て替えたり、内装材や外装材、設備などのグレードを上げたりすることを考えると、2,000万円、3,000万円用意できると選択肢が広がります。

3.建て替えによって建てる注文住宅の費用と坪単価の相場の計算

一般的に工務店で建て替える場合の坪単価は50万円程度です。坪単価に新しく建てる家の延床坪数を掛ければ、大まかな工事費用が算出できます。延床面積とは各階の床面積の合計ですので、2階建ての場合は1階と2階の床面積を足したものです。ただし、フローリングや壁紙などの内装材をはじめ、キッチンや浴室などの設備、ドアなどの建具にこだわると、坪単価は60万円、70万円と上がっていきます。

デザイン性にこだわった住まいの設計を建築家に依頼した場合には、建築家には設計のみを依頼し、工事は工務店に依頼することになります。工務店への工事費用の支払いに加えて、設計料や監理料がかかるため割高です。建築家の設計料は工事費用の10%~15%程度が目安ですが、著名な建築家は20~25%程度になることもあります。

3-1.ハウスメーカーが提示する坪単価が安すぎる際は要注意!

ハウスメーカーで注文住宅を建てた場合の坪単価には幅があります。坪単価による価格帯別にみていくと、30万円~50万円のローコストメーカーから、50万円~60万円台の木造系ハウスメーカー、60万円台後半~の大手ハウスメーカーといったように区分できます。

「ハウスメーカーなら低価格でも家が建てられる!」と思いがちですが、そこには落とし穴があるのです。特に安い価格を提示しているハウスメーカーの場合、自由プランを謳っていても狭小地や変形地には対応できない場合が少なくありません。敷地を有効に使ったプランが難しかったり、敷地条件によって別途費用がかかったりことがあります。また、水道やガスなどの引き込み費用など、付帯工事費用が含まれているのかどうかも、チェックするべきポイントです。

また、そもそも、ハウスメーカーが提示している坪単価は標準仕様で建てた場合のものです。モデルハウスは壁紙や床材、設備などのグレードをオプション仕様で仕上げてある部分が多く、モデルハウスと同じような家を建てるには費用がアップします。

さらに、ハウスメーカーは均一な品質の住まいが手に入れることがメリットですが、どの現場も大丈夫とは一概には言えません。多くの工事現場では適切な管理が行われていますが、下請けに丸投げしているケースでは、手抜き工事が行われるリスクもあるため、工事管理体制を確認しておくことが大切です。

4.注文住宅にかかる具体的な費用と税金を紹介

注文住宅を建てる際の具体的な費用について、見ていきましょう。

費用名称かかる費用
解体費用坪単価で、木造3万円、鉄骨造3.5万円、RC造4万円程度。
建築費+外構工事費用工務店の場合は外構工事費用込みで坪単価50万円程度。

ハウウメーカーの場合は建築費の10~15%が目安。
頭金0でも可能。

ただし、建て替え費用の2割が理想的。
仮住まいの費用家賃6カ月分、仲介手数料1ヶ月分、敷金2ヶ月分、礼金1~2ヶ月分。

2回分の引越し費用が必要。
地鎮祭の費用地鎮祭は玉串料やお供えなどで5万円~8万円程度、直会を開く場合には食事代も必要。

近所への挨拶の手土産として、500円~1,000円程度の菓子折り代×軒数。
上棟式の費用上棟の儀に必要なものや昼食、飲み物、おやつ、引き出物、ご祝儀で15万円~20万円程度。
新居の家具や家電の購入費用新築した世帯の平均は約200万円。
司法書士や土地家屋調査士への委託報酬と登録免許税建物滅失登記3万円~5万円程度、表題登記10万円程度、所有権保存登記5万円程度。
固定資産税1月1日が基準のため、完成した翌年から新築した住宅が課税対象になる。
消費税工事費用は課税対象
住宅ローン関係融資手数料3万円~5万円程度、ローン保証料は35年ローンの場合で、1000万円あたり20万円程度。

抵当権設定登記費用は5万円~10万円程度。

火災保険と地震保険で、1年あたり5万円程度は必要。

それぞれ、順を追ってみていきましょう。

4-1.解体費用

解体費用は住宅の構造や大きさ、接道状況などによって異なります。解体費用の坪単価は、木造は3万円、鉄骨造は3.5万円、RC造は4万円程度が目安です。小さな家は坪単価が割高になり、前面道路が狭く重機が入れない場合は手作業が多くなるため、解体費用がアップします。

4-2.建築費+外構工事費用

工務店で注文住宅を建てる場合は、新築工事費用に外構工事費用が含まれていることが多く、合わせて坪単価50万円程度が目安です。ただし、どこまでの費用が含まれているのか、契約前に確認しておきましょう。

ハウスメーカーの坪単価は30万円から90万円程度と幅があります。外構工事費用は含まれていないことが一般的で、別途建築費の10~15%程度かかります。

4-3.頭金(用意できれば総額の2割程度)

頭金なしで住宅ローンを借りられることもありますが、頭金を支払った方が、毎月の家計の負担を軽減し、金利負担も抑えられるので有利です。頭金は建て替え費用の2割程度用意するのが理想的です。

4-4.仮住まいの費用

仮住まいの費用は、解体から新築工事の着工、引き渡しまでの6ヶ月分の賃貸物件の家賃に加えて、仲介手数料が家賃の1ヶ月分、敷金2ヶ月分、礼金1~2ヶ月分が必要です。トータルで10~11ヶ月分の家賃が必要となるため、9万円の物件の場合、90万円ほどです。

また、引越し費用は、既存の住宅から仮住まいの引越しと、仮住まいから新築住宅への引越しの2回分がかかります。独立行政法人住宅金融支援機構の「住宅取得に係る消費実態調査(2014年度)」によると、一戸建てを新築した世帯の平均の引越し費用は14.5万円でした。

参考:独立行政法人住宅金融支援機構「住宅取得に係る消費実態調査」

4-5.地鎮祭・上棟式にかかる儀式費用

地鎮祭は工事の着工前に行うもので、地域の風習による違いもあります。。神主に支払う「玉串料(初穂料)は車代を含めて、3万~5万円が目安です。竹縄と砂は建築業者に用意してもらうことが多く、1~2万円程度です。お供えは米や水などで、1万円くらいになります。これらを合わせると、地鎮祭の費用はトータルで5~8万円程度です。さらに、建築関係者との「直会(なおらい)」と呼ばれる食事会を開く場合には、食事の費用もかかります。

また、地鎮祭に合わせて近所に挨拶にまわることが多く、500円~1000円程度の菓子折りを持参しましょう。

一方、上棟式は、梁や柱などの骨組みが完成し棟木を上げる棟上げのタイミングで行われ、施主が工事関係者をねぎらい、工事の安全を祈願するものです。上棟の儀に使う米や塩、お酒、お昼のお弁当2000円程度を人数分、10時と15時のおやつや飲み物、引き出物のお菓子か折り詰めを人数分用意します。また、ご祝儀として棟梁に1~2万円、そのほかの工事関係者に5000円~1万円渡すのが目安です。工事関係者が10人程度参加するとして、トータルで、15万円~20万円程度かかります。

4-6.新居に置く家具や家電などの購入費用

新居のインテリアに合わせて家具を一新したり、間取りが合わなくなったことで家具や家電を買い替えたりするなど、新居に置く家具や家電の購入費用もかかります。独立行政法人住宅金融支援機構の「住宅取得に係る消費実態調査(2014年度)」によると、一戸建てを新築した世帯の平均の耐久消費財購入額は201万円です。

参考:独立行政法人住宅金融支援機構「住宅取得に係る消費実態調査」

4-7.司法書士費用(登録免許税など)

建て替えの際には、まず、解体後に建物滅失登記が必要となり、登録免許税はかかりませんが、土地家屋調査士への委託報酬が3万円~5万円程度必要です。建物の完成後は、表題登記費用と所有権保存登記を行います。一般的な大きさの住宅の場合で、表題登記は、登録免許税と土地家屋調査士への委託報酬を合わせて10万円程度、所有権保存登記は、居住用建物に関する軽減税率が適用された場合で、登録免許税と司法書士への委託報酬を合わせて5万円程度です。登記費用はトータルで20万円程度かかることになります。

4-8.固定資産税

固定資産税は1月1日を基準に課税されるため、建物を解体した年も支払いの義務があり、新築した住宅に対する固定資産税は完成した翌年から課税されます。

建物に対する固定資産税は、構造や広さ、仕様などによって算出された再建築価額に税率をかけて算出されます。新築の時が高く、築年数が経過するにつれて減額されていきますが、要件に合致すれば、新築から3年、または5年間、税額が半額に軽減されます。そのため建て替え後の固定資産税は、以前よりも高いこともあれば、安いこともあります。

また、土地にかかる固定資産税は住宅が建っていることで、200㎡以下の部分は1/6、200㎡を超える部分は1/3に減額されています。ただし、建て替えによって1月1日に更地であった場合も、前年に住宅用地であったなどの要件を満たせば、住宅用地としての減額が受けられます。

4-9.消費税

不動産に対する消費税は、土地は非課税ですが、建物は課税対象です。住宅の建て替えを行った場合、工事費用は課税対象になります。

4-10.住宅ローン費用や保険料

住宅ローンを借りる際には、融資手数料3万円~5万円程度と、ローン保証料が35年ローンの場合で、1000万円あたり20万円かかることが一般的です。民間の金融機関の住宅ローンや2017年10月以降のフラット35 の利用では、団体信用生命保険への加入が義務付けられていますが、保険料は金利に含まれています。

また、住宅ローンを借りる場合には抵当権設定登記を行なうため、登録免許税と司法書士への委託報酬として、5万円~10万円程度かかります。住宅ローンの利用に際して、火災保険への加入を義務付けられていることが多く、地震保険と合わせて1年あたり5万円程度が目安になります。

5.注文住宅への建て替えには住宅ローンは使えるのか?

既存の住宅のローンの支払い終わっている場合は、安定した収入があれば、基本的に住宅ローンを借りることができます。問題になるのは、住宅ローンの支払いが残っていて、土地や建物に銀行の抵当権がついているケースです。この場合は、残金を返済できない場合は、「建て替えローン」を利用すると、既存の住宅のローンの借り換えと合わせて一括で借入を行なうことができます。

ただし、建て替えの場合、年齢が問題になることがあります。住宅ローンの借入ができる年齢は金融機関によって異なりますが、一般的には65歳~69歳で、完済時の年齢が79歳までです。また、支払い能力の面から、50代に入ると審査が厳しくなると言われています。二世帯住宅への建て替えなどでは、子供が親のローンを引き継ぐ「親子ローン」の利用も検討してみましょう。

また、解体費用の現金での支払いが難しく、借入を行いたい場合、工務店など建築業者の新築工事費用に解体工事を含める形にすれば、スムーズです。解体費用を単独でローンを組むと、銀行でも多目的ローンの扱いになるため、金利面で不利です。また、住宅ローンとは別の金融機関で借りると、ほかに債務がある状態での住宅ローンの借入となるため、住宅ローンの審査も不利になってしまいます。

6.注文住宅の建て替え費用を抑えるために相見積りをしよう

注文住宅の建て替え費用を抑えて、適正な価格で依頼するためには複数の会社に見積もりを依頼するのがおすすめです。一社だけに依頼すると、一般的な費用との乖離が大きくても気づきにくく、相場観がわかりません。一方、あまり多くの会社に依頼すると、手間がかります。2社あるいは3社に相見積もりをとるとよいでしょう。

6-1.使用する材料やグレードを落として費用削減を検討

複数の会社に見積もりを依頼しても予算が合わない場合、無理に値引きを求めることはおすすめできません。材料費や人件費などを引くと、最低限の利益の確保が難しくなると、手抜き工事につながる恐れがあります。

そこで、フローリングや壁紙、タイルなどの内装材やキッチン、トイレ、浴室などの設備、サイディングボードなどの外装材といった使用する部材のグレードを落とすことを検討することも選択肢となります。住まいの中で譲れないポイントに優先順位をつけて、材料を変えてコストダウンを図っていきましょう。

まとめ

「土地あり」で住宅の建て替えをする場合には、建築工事費用のほかに、解体費用や仮住まい費用、登記費用、新居の家具や家電の購入費用、住宅ローンの諸経費などがかかります。建替えを考えたら、住宅の規模などをもとに必要な費用を算出し、予算を立てていきましょう。

注文住宅の購入で「失敗して後悔したくない」なら業者の比較が必須

かなちゃん
注文住宅はどこで買っても同じですよね?
住宅博士
それは大きな間違いじゃ。

この業界は「クレーム産業」と呼ばれている通り、優良業者に出会えないと手抜き工事をされて欠陥住宅が完成してしまうんじゃ。

それどころか、手抜きされる上に同じ仕様の家でも、500万円もの金額の開きが出ることはよくある話……。

もったいないじゃろ?

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同じ注文住宅なら、少しでも安い会社を選んでグレードアップしたり家具を買ったりしたいですよね!