一般的な家族構成は、年を経るごとに変化するものです。まず夫婦2人から始まり、子どもが生まれます。その子どもが社会人になるなどの節目を迎えると家を出て、また夫婦2人の生活にもどります。
場合によっては子ども夫婦が帰ってきて、2世帯や3世帯で住むこともあるでしょう。家族の器としての住宅の変遷を見ると、まず賃貸から始まって、家族のメンバーが増えることで、マイホームへの切り替えが進みます。
また、持ち家であれば今まで住んでいた住宅のリフォームについて考えたりすることがあるでしょう。そのような家づくりには資金計画を抜きにして語ることはできません。いい家を賢く手に入れるには、事前の情報収集や資金計画の立て方が重要になってきます。
ここでは、そのような注文住宅を手に入れるための必須事項を具体的に紹介していきます。
目次
1.注文住宅の相場について知っておきたい3つのポイント
注文住宅を建てるときに最も気になるのは「価格の相場」でしょう。
住空間についての理想は無限に広がるものです。一般的には、男性は書斎がほしくなり、女性は収納や台所まわりにこだわりがあらわれます。
しかし、そのような理想は「予算」という現実の壁を超える必要があるのです。理想と予算のバランスを考えるときに参考になる指標が「相場」です。
ここでは、相場についてあらかじめ知っておきたいことや注意点などを3つの項目に分けて紹介します。
1-1.相場のチェックポイント1.土地持ちか否か
基本的には、住宅用地を所有しているかどうかによって、注文住宅の費用の相場が変わってきます。
たとえば、住宅金融支援機構による2016年の統計データを見てみましょう。注文住宅と土地付き注文住宅を比較した部分では、所要資金について両者とも全国的に上昇傾向にあります。
具体的には、首都圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）では、注文住宅の所要資金が3,615万円です。
それに対し、土地付き注文住宅の所要資金は4,652万円という調査結果が報告されています。全国平均値を見ると、注文住宅の所要資金が3,320万円に対し、土地付き注文住宅の所要資金は3,950万円です。
両者の差は首都圏よりも小さいのですが、土地を持っている方が2割程度安い予算で住宅を手に入れることができるのです。
この傾向は、近畿圏（大阪府、京都府、兵庫県、滋賀県、奈良県、和歌山県）や東海圏（愛知県、岐阜県、三重県、静岡県）でも同様であるとの結果が出ています。
1-2.相場のチェックポイント2.住宅を建設する地域
注文住宅だけでなく建築全般にいえることですが、都道府県や地域によって相場は変化します。
2003年度に行われた住宅金融公庫の調査で判明した「都道府県別建築工事費単価（円）」というデータで具体的に見てみましょう。
ここで示される金額は、見積のときに提示される坪単価ではなく建築工事で発生したものなので、実際の地域別価格差がわかるようになっています。大まかな傾向では、首都圏・近畿圏（特に東京都・神奈川県・大阪府）で相場が高くなっています。
たとえば、東京都は73万5025円、神奈川県は70万3095円です。
逆に、北海道・東北・南九州（一番低いのは宮崎県）では相場は比較的低い水準です。
たとえば、北海道は52万5434円、宮崎県は47万6359円です。最高値の東京都と最安値の宮崎県を比較すると、およそ26万円の地域差があります。
1-3.相場のチェックポイント3.坪単価の計算式
ここで、相場を考える際の指標となる「坪単価（つぼたんか）」について確認しておきましょう。坪単価とは、建物の床面積1坪（約3.3平方メートル）当たりに必要となる建築費の金額です。
具体的には「家の本体価格」を「延床面積（のべゆかめんせき）」で割る場合と、「施工床面積（せこうゆかめんせき）」で割る場合の2つのパターンがあります。
注意すべきは、どちらのパターンで坪数を出しているかで坪単価が変わってくる点です。
特に、施行床面積の場合、住宅メーカーや工務店によって坪数算出の仕方が異なる場合が多いのが現状です。広告に掲載されている坪単価を比較するときには、どのように坪数が導かれているのか注意する必要があります。
1-3-1.延床面積
「延床面積」とは、建築基準法によって定められた建物の法定床面積の合計のことです。2階建ての戸建住宅で、1階が100平方メートル、2階が50平方メートルあれば、この家の延床面積は150平方メートルになります。
坪単価の計算例として、本体価格3000万円の注文住宅で延床面積が60坪の家なら、3,000万円を60坪で割るので、50万円が坪単価です。
一般的には、延床面積が大きな住宅は坪単価が低くなります。
逆に、延床面積が小さめの住宅は坪単価が高くなる傾向が見られます。
たとえば、部屋数が2倍（つまり、延床面積が増える）になれば、おおよそ2倍の量の壁や柱、窓やドアが必要です。
これに対して、台所・トイレ・浴室などは、2世帯住宅などの場合を除くと、1つの住宅には1セットが基本です。都市部の狭小住宅でも、庭付きで余裕のある郊外住宅でも、このような設備系の数量はそれほど変わりません。
つまり、建材や建具の代金は面積に比例するのですが、キッチンなどの設備代金は規模によりそれほど変わらないのです。
結果として、延床面積が小さくなっても坪単価は上がってしまいます。
1-3-2.施工床面積
「施工床面積」には、バルコニー・吹抜け・階段など建築基準法上の延床面積の定義に含まれない部分も入っています。
つまり、各階の法定床面積を合計した延床面積よりも広くなるのです。
同じ規模の住宅であっても、施行床面積を使うと坪単価計算式の分母が大きくなり、結果として坪単価が下がります。
一見すると、数値として小さくなるので割安感が出ますが、計算式の分母には要注意です。さらにいえば、施行床面積には明確な法的基準がありません。
同じ部位であっても、住宅メーカーや工務店によって、算入・不算入の基準が異なることがあるのです。
坪単価による注文住宅の価格比較はわかりやすいのですが、特に施行床面積が使われた算出法の場合、そのまま比較ができないことを理解しておきましょう。
2.坪数ごとに注文住宅の相場と間取りを見てみよう
坪数による注文住宅の費用の相場について、具体的に見ていきましょう。
次のような条件を想定して、坪数ごとの費用相場を紹介していきます。
1つ目の条件は、延床面積30坪・35坪・40坪で想定し、土地代は別とします。2つ目の条件は、外構工事費用と諸費用は合わせて本体価格の3割と想定します。
2-1.30坪の注文住宅の場合
延床面積が30坪の場合について説明します。30坪は約99平方メートルです。一般的な注文住宅の広さは35〜40坪といわれていますので、多少小さめの住宅ということになります。
35坪とくらべてどのくらい差があるかといえば、5坪少ないので畳なら約10枚分、約16.5平方メートルの違いとなります。
2-1-1.相場
一般的な住宅メーカーでは坪単価相場は55万～60万円程度となっています。単純計算すると、坪単価55万円であれば1,650万円、坪単価60万円であれば1,800万円です。
これに外構工事費・諸費用をプラスすると、30坪の注文住宅の相場は2,000万～2,200万円となります。
たとえば、埼玉県川口市に約31坪（102平方メートル）で坪単価49万円、一般的な木造軸組工法の住宅があります。階段の造作などに無垢材を用い、床には杉の無垢材、内壁には珪藻土系の壁紙などナチュラル仕様にして、本体価格約1,500万円です。
もうひとつ、千葉県内に建てられた2階建て約30坪（101.23平方メートル）の住宅を例に挙げます。
一般的な木造軸組工法ですが、坪単価65万円をかけて、コンパクトながら自然素材をふんだんに使った開放感のある家に仕上がっています。
1階には約12畳のリビング、4畳半の和室、約7畳のダイニング・キッチン、2階には8畳の洋室と4畳の洋室が2室あり、本体価格が1,980万円となっています。
2-1-2.実際の間取り
30坪の注文住宅を、間取りの実例を挙げて紹介します。埼玉県にある、夫婦で住むための木造住宅の例です。
延床面積は104.34平方メートル、敷地面積は125.97平方メートルとなっており、本体価格は2,000万円、坪単価は64万円です。
当初、オーナーである夫婦は自然素材を多用した住宅を希望しており、10社ほどが比較検討の対象となっていました。依頼する建築会社の決め手になったのは、社長の人柄と建物全体の雰囲気だそうです。
また、木をふんだんに使いながら、おしゃれな空気感が際立った室内空間も重要なポイントになったとのことです。
物件の特徴として、敷地周辺には田園風景が広がっており、その眺望を活かすため生活の中心が2階に計画されている点が挙げられます。
広がりを持った空間を楽しむため、細かい間仕切りが設けられていません。そのため、窓を開けると心地よい風が通り抜けるため、明るく快適な住空間を実現しています。
2-2.35坪の注文住宅の場合
延床面積が35坪の場合について説明します。
35坪は、約115.5平方メートルになります。一般的な注文住宅の規模からすれば、標準的な広さの住宅となります。
30坪と比べると10畳分広くなり、個室ならなんとか2部屋確保できるため、家族の人数が増えても十分対応できる広さといえます。
また、将来の生活の変化に柔軟に対応する工夫として、広めのひと部屋にして、間仕切りをスライディング方式にする方法もあります。
いずれにせよ、比較的自由な間取りが選べる広さです。
2-2-1.相場
住宅メーカーでの坪単価相場としては、50万～60万円程度が目安になります。単純計算すれば坪単価50万円のときには1,750万円、坪単価60万円のときには2,100万円です。
この本体価格に外構工事費・諸費用をプラスすると、35坪の注文住宅の相場は2,500万～2,900万円になります。
このクラスの注文住宅の、標準的な仕様と価格の例を挙げてみましょう。
埼玉県川越市にある木造軸組2階建ての住宅は、夫婦と子どもひとりの3人暮らしです。約36坪（119平方メートル）で坪単価61万円となっています。
ウッドデッキ付きLDKと隣接した和室がワンルーム的に使える開放的な空間が特徴です。2階には洋室が3室あり、それぞれに大きめの収納が備えられています。
十分な予算はインテリアにも配分され、無垢材をふんだんに使い、天井には構造部材をそのまま見せるように仕上げた「あらわし梁」が掛けられ、和テイストの魅力が表現されています。
坪単価に比例して本体価格も2,165万円と高めではありますが、それだけにオーナーの趣味が反映された納得の注文住宅となっています。
2-2-2.実際の間取り
35坪の間取り実例として、夫婦と子ども2人に施主の母が同居する5人家族の2階建て住宅を見てみましょう。
本体価格は2,450万円、坪単価72万円というかなり上質の住宅です。敷地面積は270.37平方メートル、延床面積は113.85平方メートルとなっており、外構部分に余裕のある設計です。
工法としては、木造軸組パネル工法を採用しています。間取りは、1階中央に開放的なLDKが配され、北側に浴室・キッチン・トイレなどの水まわりがまとめられています。
この住宅の収納には「ウォーク・イン・クローゼット（WIC）」や、「シューズ・イン・クローゼット（SIC）」が採用されており、容量と使い勝手のバランスが十分に考えられています。
さらに、東南の角にはウッドデッキがあり、住宅の外部空間との連続的な利用にも配慮されています。LDKの上部は東側半分が吹き抜けになり、上下階との空間的なつながりが感じられます。
2階には洋室が2室ありますが、それらの間にはWICや書斎などがあり、プライバシーも十分確保されています。35坪あれば、かなり自由度の高い空間が実現できる好例といえるでしょう。
2-3.40坪の注文住宅の場合
40坪の延床面積があれば、かなり余裕を持った空間デザインが可能です。
40坪は、約132平方メートルになります。一般的な注文住宅の規模からすれば、広めの住宅となります。
30坪と比べると20畳分広くなり、住宅空間としては設計の自由度が非常に高いものです。そのため、施主と設計者の個性を十分に表現できます。
2-3-1.相場
住宅メーカーでの坪単価相場は50万～55万円程度となり、30坪の住宅と較べても割安感があります。
坪単価から本体価格を単純計算すると、50万円であれば2,000万円、55万円であれば2,200万円となります。
これに、外構工事費・諸費用をプラスすると、40坪の注文住宅の相場は2,900万～3,100万円です。高いものだと、本体価格だけで3,000万円を超えることもあります。
ただし、そのぶんデザインの自由度や、余裕を持った間取りが実現できています。
そのため、長い目で見ればコストパフォーマンスの高い住環境といえるでしょう。
埼玉県深谷市の例を挙げると、夫婦と子ども2人、ペットの犬という家族構成で、延床面積134.42平方メートル（約41坪）の木造軸組2階建て住宅があります。
この家は、多彩な趣味を持つオーナーの大量のグッズを整理できる大容量の収納スペースが特徴です。1階の玄関横には「シューズ・クローク」と「土間収納」が設置されており、室内にも各所に収納が設けられています。
また、23.5畳のLDKと17畳の中庭が一体となっており、開放的な空間が家の内と外をつなげています。
このような仕様で、坪単価は51万円、本体価格が2,052万円となっています。
2-3-2.実際の間取り
40坪の間取り実例として紹介するのは、25畳のLDKを持つ住宅です。
30代の夫婦と、子ども2人の4人家族が暮らす2階建ての家です。
敷地面積は213.03平方メートル、延床面積は129.36平方メートルになります。工法としては、鉄骨ラーメンユニット工法と呼ばれる、鉄骨系プレハブが採用されました。これは設計施工を担当した住宅メーカー独自の構造システムで、地震に強く柱のない大空間を実現しています。
間取りを見てみると、1階は南北で大きく2つに分けられます。南側に25畳の広さのLDKがあり、東側に設けられた和室と連続的な利用も可能です。
西側にまとめられたアイランドキッチンの横には、開放的なキッズスペースがあります。食事の準備をしながらでも、親子のコミュニケーションがとれる工夫がいいですね。
なお、食卓やキッズスペースがあるあたりは2階まで吹き抜けです。
広いLDKによる水平方向の開放感とともに、垂直方向の開放感も味わえます。 1階の北半分は北東側にエントランスが設けられ、玄関脇とその裏側に「玄関収納」が2つあるため、使い勝手が良いです。
たとえば、アウトドア用品などがそのまま収納できます。北側中央にある階段を使って2階にあがると、ホールを中心に2つの洋室と寝室、書斎が並んでいます。
東側と南側に設けられたルーフバルコニーからは眺望も楽しめます。
3.注文住宅の資金計画はどう立てる？
ここまでで、注文住宅の相場や間取りについてある程度具体的なイメージを持ってもらえたのではないでしょうか。
そのうえで、資金計画を立てる際に重要な以下の3つのポイントを考えてみましょう。
- 注文住宅建設の基本となる予算の組み方
- その予算を実際に返済する際の返済額の決め方
- 当初の想定をオーバーしがちな予算をどのように節約すればよいか
これら３つに関して、それぞれ解説させていただきます。
3-1.注文住宅建設の基本となる予算の組み方
注文住宅の予算を決めるには、費用について総合的な視点で見ていくことが最も大切な点です。家づくりにかかるお金は、建物本体にかかる本体工事費だけではありません。付帯工事費と諸費用が別途必要です。住宅メーカーや工務店のカタログには、本体工事費のみ表示されている場合もあります。提示された金額は、どこまで含んでいるものなのか早い段階から細かく確認しておきましょう。 予算の内訳は住宅ローンが7～8割、自己資金としての頭金が2～3割という比率が一般的です。本体工事費・付帯工事費・諸費用を足した総費用は、予算から支出されます。総費用が予算額を上回ることのないように、両者のバランスをとるようにしましょう。予算のうち、住宅ローンは銀行などから借りるお金です。ローンの毎月返済額の目安は、現在賃貸住宅に住んでいるのであれば、その家賃と同額程度に設定するとよいといわれています。頭金は、預貯金や親からの援助金など、現金ですぐに用意できる金額のことです。頭金が多ければ多いほど、住宅ローンの返済が楽になります。以下で、それぞれの項目について簡単に確認しておきましょう。 総費用のうち、本体工事費とは、住宅自体を建てる工事費用のことです。総費用の7～8割を占めています。なお、坪単価は、この本体工事費を床面積で割ると算出できます。付帯工事費とは、施工主が自ら工事を行わず、専門の工事会社に発注する工事のことです。解体や地盤改良、設備関連の工事費などです。諸費用には、建物の工事費以外にかかる支出が含まれます。住宅建設では、建築確認申請費用、ローン費用、税金などがあります。諸費用は現金で支払うことが多いので、予算枠から外さないように注意しましょう。
3-2.その予算を実際に返済する際の返済額の決め方
予算や返済額を決めるうえで相場は大いに参考になります。しかし、返済額が自分たちの経済状況に合っていないと後々の返済が苦しくなる恐れがあります。月々の返済額を決めるポイントについて考えてみましょう。1つ目は、負担のない範囲で返済するという点です。月収に対して、無理のない範囲での毎月の返済額を決めます。これに返済期間を掛け合わせると、実現性の高い予算額がわかります。 例えば、住宅ローンの借入額を具体的に見てみると、毎月の返済額が5万円の場合、一般的に最長と考えられる35年ローンを組んでも、借入可能額は約1700万円といわれています。毎月の返済額が15万円の場合、35年ローンだと借入可能額は5000万円を超えてきます。借入可能額とは「借りられる額」のことですが、逆に「返すことができる額」と考えたほうが負担の少ない返済計画が立てられやすくなります。
3-3.当初の想定をオーバーしがちな予算をどのように節約すればよいか
予算は常に不足する傾向にあります。予算内に収めるには常に節約を心がける必要があるのです。注文住宅の価格を抑えるためのアイデアについて具体例を挙げてみましょう。1つ目は、窓の扱いです。窓の数は少ないほうが建具費も施工費も安くあがります。また、サイズを小さくすることもコストを下げます。ランニングコストの面からは、特に西日の当たる窓は減らすようにしましょう。夏の日差しによる室温上昇を防ぎ、冷房効率を高めます。また、同じような理由で北側の窓も換気用として小さいサイズに変更しましょう。 2つ目は、子供部屋の扱いです。子どもが小さいのであれば子ども部屋の間仕切りは作らないほうが節約になります。将来的に2部屋に仕切るのであれば、ひとまず出入り口の建具を2カ所設けて、天井照明も2つのエリアに分けて個別に操作できるようにしておきましょう。 3つ目は、壁の扱いです。住宅の平面形をなるべく正方形または長方形になるようにして外壁量を減らすとコストが下がります。凹凸のあるプランは外壁量が増え、構造も不安定になる場合があります。また、補強のために追加の投資が必要になる可能性があります。
4.住宅ローンの一括仮審査を賢く活用しよう
住宅の建設にあたって金融機関の融資を受けるには審査に通る必要があります。通常、金融機関ごとに申請を行うため、複数の審査を受けるにはそれなりに手間と時間がかかります。このような場合には、住宅ローンの一括仮審査の活用がおすすめです。今後の資金計画を立てる際にも役立つことがあるので、制度の仕組みとメリットについて確認しておきましょう。
4-1.住宅ローンの一括審査とは
住宅ローンの一括仮審査について具体的に確認しましょう。簡単にいえば、一度の申し込みで、複数の金融機関の住宅ローン仮審査（事前審査）を受けることができるという制度です。金融機関の審査には、仮審査と本審査があります。仮審査はインターネットから必要事項を入力するだけで、簡単に審査を受けられるのが一般的です。複数の金融機関に関してこの仮審査をまとめて代行するサービスを一括審査と呼んでいます。 SUUMO、住宅本舗（イッカツ）、WhatsMoneyなどのサービス提供業者側としては、一括審査の依頼を受けると、複数の金融機関から報酬を受け取ることができます。これが一括審査のビジネスモデルです。一括審査を申し込む側としては、複数の金融機関に個人情報が提供されてしまうことには注意を払いましょう。また、一括審査を受け付けている金融機関は住信SBIネット銀行、イオン銀行、ソニー銀行などのネット銀行が中心です。すべての金融機関が一括審査に参加しているわけではないので、自分にとって最も条件のよい金融機関とその融資プランが提示されるとは限りません。
4-2.一括仮審査を行うメリット
一括で仮審査を行うことの主なメリットを挙げてみましょう。1つ目は、一括なので申し込みに関する手間や時間を減らすことができる点です。住宅ローンの金利は常に変動しています。一括仮審査を利用せずに、ひとつずつ審査を受けていると、その間に有利な金利を逃す可能性があります。複数の金融機関の融資条件を同じタイミングですばやく比較できれば、金利変動リスクを抑えることもできるわけです。 2つ目は、よりよい条件の申し込み先について、比較検討することができる点です。当然ですが、仮審査に通らなければ本審査は受けられません。最初のハードルである仮審査に通った金融機関のなかから検討したほうが、融資申込対象を効率よく比較できるのです。 3つ目は、住宅ローンの申込のほかに、保険の見直しなどフィナンシャルプランナーのアドバイスを受けられるものがある点です。ローンだけではなく、家計全般を見直すきっかけにもなります。
5.相場をリサーチして理想の注文住宅を考えよう
注文住宅の相場は住んでいる地域や土地の有無によって変わってきます。主に都市部では高くなり、地方では安くなるのです。また、本体価格の算出のポイントになる坪単価の計算式では、「延床面積」と「施工床面積」のどちらを用いるかによって価格が変わります。延床面積が大きくなると、坪単価が下がる傾向も確認しました。施工床面積は法律による基準がないので比較する際には注意が必要です。 理想の家づくりを実現するためには、このようなさまざまな条件を把握したうえで進める必要があります。特に、資金計画を立てる際には、相場や坪単価に着目することは重要ではありますが、自分たち家族の希望やライフスタイルを十分見極めることも忘れてはいけません。予算として住宅ローンを利用する場合には、一括仮審査を上手く活用して、効率的で適切な資金計画を立てましょう。
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