注文住宅の家を建てるのに必要なお金：建設費や本体工事費の内訳

家を建てるのに必要なお金はどのくらいなのでしょうか。「○○万円の家」と書かれた広告を目にして、本当にこれだけのお金で家が建つのか疑問に思うことはないでしょうか？

注文住宅を建てるには本体工事費のほかに、別途工事費と諸費用が掛かります。

1. 本体工事費（建築費）
2. 別途工事費（附帯工事費）
3. 諸費用

この3つの費用の内訳について解説するとともに、平均的な広さの35坪の注文住宅を建てる場合の総額の目安を紹介します。

ただし、あくまでも相場・概算でしかありません。

予算内で注文住宅を建てたい場合、相見積り（複数の住宅会社へ見積りを依頼すること）が必要です。全く同じ仕様の注文住宅であっても、業者ごとに見積り金額が異なるからです。

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中には、住宅の金額を安く見せて、諸費用で儲けを出す悪徳業者もいるため、ご注意ください。リスクをなくすためにも、1社でも多くの注文住宅会社の見積りを比較するようにしましょう。

1. 注文住宅を建てるのに必要な3つの費用の内訳

注文住宅を建てるために必要な費用は、本体工事費だけではありません。本体工事費以外にもお金が掛かることを踏まえて予算を考える必要があります。

本体工事費のほかに、別途工事費と言われる附帯工事費と外構工事費、そして諸経費が掛かるのです。

ここでは、それぞれの費用の内訳について解説するとともに、注文住宅を建てるのに必要な全体の金額をお伝えしていきます。

1-1.総費用の7～8割が本体工事費の内訳（建築費）

注文住宅の総費用の中で、本体工事費（建築費）は7〜8割となります。ここでいう本体工事の内訳は、以下の通りです。

不動産・住宅情報サイト「LIFULL HOME`S」の不動産用語集によると、家づくりでは次のように言われています。

• 本体工事費用：7～8割
• 附帯・別途工事費用：2～3割

設備については、本体工事費に含まれる範囲が異なる場合があるので、確認が必要です。

また、電気・ガス・水道などのライフラインや敷地整備に関する工事は、本体工事費から除外される場合があります。

つまり、別途請求されるということです。

そのため、業者によっては設備費用が別途工事費に入っていることを踏まえるようにしましょう。「本体工事費用」の総費用の7～8割はあくまでも目安として、必ず確認をしてください。

1-1-1.本体工事費（建築費）の内訳を読み解く

ここで再度、先に挙げた表の内訳を読み解いて行きましょう。

「仮設工事費」は安全に工事を進めるために必要な足場やシート、職人用の仮設トイレなど、資材代や設置費用等です。

「基礎工事」は住宅を支える土台となる部分の工事で、掘削して割栗石を敷いた後、鉄筋を組んでコンクリートを流し込むといった工事が行われます。

「木工事」は木造住宅では重要な役割を占めるもので、柱や梁、桁などで家の骨組みを組んでいく構造工事や床や壁、屋根の下地工事などです。

「屋根・板金工事」は、瓦やスレート、ガルバリウム鋼板といった屋根材を葺く工事と屋根に関する板金工事で、雨どいの取り付け工事も含まれることが一般的です。

「外装工事」はサイディング張りや吹き付け仕上げなど、外装材の施工工事をいいます。

「金属製建具工事」は、アルミサッシや雨戸、玄関ドアなど金属製の建具の商品代や取り付け費用です。

「タイル・左官工事」はアプローチや外玄関、内玄関などの床、水回りや外壁などを施工する工事のことです。タイル工事、左官工事はこてやローラーなどを用いて、モルタルや漆喰（しっくい）などで、壁や床などを仕上げる工事です。

「断熱・気密工事」は、壁や天井、屋根等に断熱材を施工することで、断熱性や気密性を高めて、省エネルギー化を図ります。

「木製建具工事」はドアや障子など室内の木製建具の商品代や加工費用、取り付け費用などです。

「金物工事」は手摺や鉄骨階段などの製作や取り付け工事です。

設備工事には、「給排水・衛生工事」と「電気設備工事」、「空調設備工事」があり、ガスで給湯を行う場合には、ガス工事も加わります。

木造住宅では、床下の構造体の白アリによる被害や腐食を防ぐため、土壌や木材に薬剤を散布する「防腐・防蟻工事」を行います。

「内装工事」は内壁や天井のクロス張りや塗装、床のフローリングやクッションフロア張りなどです。

「住宅機器設備工事」はキッチンやトイレ、ユニットバスなどの商品代や設置工事費用になります。

このように、ひとえに「本体工事費（建築費）」といっても、多くの費用があります。

1-2.本体工事費の他にかかる工事費用：別途工事費の内訳

本体工事費のほかに、別途工事費として附帯工事費がかります。附帯工事費用とは、建物の建築に付帯した工事費用のことです。

例として、別途工事費用を一覧にまとめました。

注文住宅を建てる前には、建物を支える地盤の強度を調べるため、「地盤調査費用」が必要です。地盤調査の結果、強度が足りないときは「地盤改良費用」が掛かります。

以前に建物が建っていた土地など、既に電気や上下水道、ガスが敷地までが引き込まれているケースを除くと、「屋外電気工事費」や「屋外給排水工事費」、「屋外ガス工事費」が発生します。

一方、建て替えや古家などが建つ場合は、古い家屋を撤去するための「解体工事費」が必要です。

エアコンや照明器具の設置費用として、「冷暖房設備工事費」や「照明器具取り付け工事費」が掛かります。「外構工事費」は門や門柱、塀、カーポート、植栽といった建物の外回りの工事費用です。

1-2-1.業者ごとに価格差が大きく異なることもある附帯工事費

附帯工事費用のうち、以下に主なもの費用の目安を挙げました。

附帯工事費用は業者によって価格に違いがありますので、見積りでチェックしておきたいポイントです。

特に本体工事費に含まれることも多いガス工事と電気工事は、業者による価格の差が大きい傾向があります。電気工事は電気設備工事、水道工事費は給排水・衛生工事として記載されていることが多いです。見積りが高い場合は、違う業者を使うことはできないか相談してみましょう。

1-2-2.要望次第で高くも安くもなる外構工事費

外構工事とは、建物の外のお庭の工事のことです。たとえば、以下のようなものがあります。

• 門・門柱
• 塀・フェンス
• 玄関アプローチ
• ウッドデッキ・タイルテラス
• コンクリート舗装
• 砂利敷き
• ガレージ・カーポート
• サイクルポート
• ガーデンルーム・サンルーム
• 植栽
• 照明
• 物置

外構工事費は、広さやどこまでの工事をやるかによって大きく費用が異なります。一般的に開放的なオープン外構よりも、塀やフェンスで囲ってプライバシーを守るクローズド外構の方が高額になりやすいです。

外構工事費は、門柱を設ける程度のシンプルな外構なら数十万円から100万円程度ですみます。

ただし、こだわりだすと金額は大きくなります。

たとえば、門扉や塀、カーポートやテラスを設置し、アプローチをタイル敷きにし、植栽や照明を設けると200万円を超えます。住宅の外観デザインと調和のとれた外構を設えるための費用の目安は、本体工事費の10％です。

なお、外構工事に関しては、優良業者を紹介してくれる「見積り外構工事」がオススメです。業者との間に入ってくれるため、交渉や見積りの確認などをお手伝いしてくれるので、安心できます。

もちろん、利用は無料で断る際もメールでOKなので、業者選びで悩んでいる人は利用してみましょう。

1-3.家づくりには工事費以外にも様々な費用がかかる：諸費用の内訳

本体工事費と附帯工事費、外構工事費を合わせて建築工事費と呼びますが、そのほかに家づくりには諸費用といわれる費用が必要です。諸費用は建築工事費の5～7%が相場になります。

住宅などの建物を建てる前には、建築基準法などに合致しているか、建築確認申請という手続きを経ることが必要です。「建築確認申請費」は、設計費用等に含まれているケースもあります。

「登録免許税」は新築の建物の表示登記と所有権保存登記、住宅ローンを借りる際の抵当権設定登記を行う際に掛かる税金です。通常、登記は司法書士へ委託しますので、「司法書士報酬」の支払いも必要です。

住宅ローンを借りて家を建てるときには、住宅ローンを借りる金融機関への手数料である「融資手数料」と。住宅ローン会社の保証をつけるための「ローン保証料」が掛かります。

ただし、ローン保証料はフラット35や一部のネット銀行では不要です。「物件検査手数料」はフラット35を利用するために必要な住宅金融支援機構の技術基準への適合者を取得するための検査の費用になります。

また、注文住宅を建てるときには、着工金や中間金の支払いが生じますが、まだ建物ができ上がっていないため、住宅ローンの融資は受けられません。「つなぎ融資手数料」は、建物が竣工するまでの期間に利用するつなぎ融資の融資手数料です。

住宅ローンの借り入れでは、通常、火災保険への加入が義務付けられていますので、「火災保険料」も必要です。工事請負契約書やローン契約書に貼付する印紙代として、「印紙税」が掛かります。

「消費税」は土地の売買は非課税ですが、住宅の設計費用や工事費用などは課税対象です。「不動産取得税」は、不動産を取得したときや、建物の新築や増築を行ったときに都道府県から課される税金です。

「固定資産税」と「都市計画税」は、毎年1月1日の不動産の所有者に納税義務があります。固定資産税はすべての土地や家屋が課税対象ですが、都市計画税は都市計画法の市街化区域内にある土地と家屋が課税対象です。

建て替えなどの場合には、「仮住まい費用」も発生します。賃貸住宅の敷金や礼金、仲介手数料に加えて、仮住まい先への引越し費用が必要です。

また、新居への「引越し費用」や「家具・家電の購入費用」のほか、万が一の際の「予備費用」も用意しておきましょう。

1-4.注文住宅の内訳のイメージ

注文住宅を予算3,000万円で建てるとしたときに、本体工事費を総額の70％程度と仮定すると2100万円が建築費になります。

別途工事費は15～25％で600万円程度、諸費用は10％で300万円程度が目安となります。

2.例:35坪の注文住宅でかかる費用は？

では、具体的に注文住宅を建てるにはどの程度の費用が必要なのでしょうか。

家を建てるには、本体工事費と別途工事費、諸経費が必要です。一般的な住宅の広さは、延床面積で35～40坪程度とされています。

そこで、35坪広さの家を例に挙げて、注文住宅を建てるために必要な費用をみていきます。

2-1.35坪の注文住宅を建てるのにかかる本体工事費は1,750～2,100万円

一般的に工務店で注文住宅を建てるときの坪単価の相場は、おおよそ50～60万円です。

本体工事費は、「35（坪）×50～60万円=1,750～2,100万円」という計算になります。

2-2.35坪の注文住宅を建てるのにかかる総費用は2,200～2,600万円

注文住宅を建てるとき、本体工事費は総費用の7～8割です。

そのため、先に計算した本体工事費に2～3割増しをした金額が、おおよその総費用となります。

35坪の注文住宅を建てるのに必要な総額は、2,200～2,600万円程度です。

もし、土地がない場合、この金額のほかに土地代が必要になります。

3.要注意！広告に書いてある注文住宅の価格は本体工事費だけ

ハウスメーカーのいう坪単価は、どの部分の費用が入っているのでしょうか。注文住宅を建てるときには本体工事費のほかに附帯工事費や外構工事費、諸費用がかかります。

しかし、実際にはほとんどのハウスメーカーは、安く見せるために本体工事費だけを提示しているのです。

ハウスメーカーの坪単価の注意点を解説します。

3-1.坪単価もあてにならないので要注意

ハウスメーカーの広告に記載されている坪単価は、附帯工事費や外構工事費が含まれていないことがほとんどです。

たとえば、坪単価50万円といっても、地盤調査費用や屋外電気工事費、、屋外給排水工事費、屋外ガス工事費といったものは含まれていないため、実際には総額は坪単価65万円ほどになるのです。

ハウスメーカーの示す坪単価は、広告などではどこまでの費用が含まれているか、小さな字で書かれていることが多いですので注意しましょう。

より詳しく知りたい場合、以下の記事をご覧ください。

ハウスメーカーが提示する坪単価があてにならない３１の理由

2016.02.15

4.見積書を見るときの注意点

注文住宅を建てるときには、見積書を確認して金額の妥当性を判断したり、依頼先を決定したりします。

見積書をチェックするときはどのような点に注意するべきなのでしょうか。素人が一社の見積書だけを見ても、相場感はつかみにくいものがあります。注文住宅の見積書を見るときの注意点をまとめました。

4-1.見積書の内容が「一式」の会社は要注意

注文住宅の見積書はただでさえわかりにくいものです。

住宅会社によっては、「○○一式」と書いて見積書の項目の内訳が記載されていないことがありますが、それではどこまでの費用が含まれているのかわかりません。

「○○一式」が多用されていると、見積項目の不足や金額の妥当性が判断しにくく、追加工事費用を巡ってトラブルが起きやすいです。

また、どこで予算を削減するか、検討することもできません。「○○一式」で見積書を出されたら、詳細な内訳をもらうようにしましょう。

4-2. 注文住宅の内訳は見積りを複数の業者からとって比較すべし！

注文住宅を建てるときは、複数の会社の見積書を比較することで、相場感が養われます。

しかし、見積り依頼する複数の住宅会社を探して、それぞれに見積りを依頼するのは大変です。そもそも、住宅会社をどうやって探すか悩む人も多いのではないでしょうか。

そこで、オススメなのは「LIFULL HOME`S注文住宅」を利用する方法です。気になる住宅会社に一括で資料請求をし、興味を持った複数の会社に一括で見積りを依頼すれば、簡単に複数の住宅会社の比較検討ができます。

まとめ

注文住宅を建てるときには、本体工事費のほかに別途工事費として、附帯工事費と外構工事費が掛かり、諸費用も必要になります。

ハウスメーカーなどの注文住宅の広告や複数の業者の見積もりを比較する場合には、どこまでの費用が含まれているのか、内訳を確認することが大切です。

家を建てるのに必要なお金の総額を把握して、予算を建てるようにしましょう。

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