建ぺい率や容積率の計算をする際に出てくる延べ床面積とは

家づくりを検討していると、「延べ床面積」といった言葉が出てきます。ただ、初めて聞いた場合、一体何のことなのかさっぱりわかりませんよね。

しかし、延べ床面積について理解していないと、「え!? こんなに小さい家しか建てられないの?」といったギャップが生じてしまう可能性が高いです。

住宅の広さ(面積)を表す表現には、さまざまなものがあります。

たとえば、面積の単位には、坪や畳といった日本の伝統的なモジュール(基本寸法・単位)、メートル法に基づいた平米(平方メートル:㎡)などがあります。

ただ、「面積」という文字が使われるものでも、「建築面積」や「施工床面積」、「延べ床面積」など、建築・不動産で登場する言葉は馴染みがありません。また、種類も多く、戸惑う人はたくさんいます。

そこでこのページでは、種類の多い住宅の面積の中で、特に重要なものの一つである「延べ床面積(のべゆかめんせき)」について解説します。

延べ床面積は、住宅購入を検討するときに、必ず出てきます。そのため、ここでその測り方や延べ床面積に算入されない部分などについて、分かりやすく紹介します。

さらに、「建築面積」や「施工床面積」との違い、建ぺい率や容積率との関連について詳しく説明します。

延べ床面積は「家の広さそのもの」です。これを理解せずに、工務店やハウスメーカーの言いなりになってしまうと、理想のマイホームとは程遠い家が建ってしまいます。

このようなリスクを防ぐためには、素人である私たちでも理解できるように、延べ面積などの細かい法律部分まで解説してくれる優良業者に出会わなければいけません。

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1.延べ床面積とは

延べ床面積(のべゆかめんせき)とは、建物の各階の床の面積を合計したもののことを指します。

また、床の文字を外して「延べ面積(のべめんせき)」、あるいは「建築延べ面積(けんちくのべめんせき)」とも呼ばれます。そして、単純に「延べ床」と言われることもありますが、すべて同じ意味です。

下は、2階建て戸建て住宅の延べ床面積の概念図です。

延べ床面積のイメージ

このように、家のそれぞれの階の「床面積」を合計した面積が「延べ床面積」です。

「延べ」という言葉は、たとえば「この仕事は5人で3日かかれば延べ日数は15日だ」などと使います。この「延べ」とは、英語の「トータル」という意味とイコールです。

実際に、延べ床面積を英訳すると「トータル・フロア・スペース」と表現されることがあります。

日本で使用する尺や寸と、欧米などで使われているメーターなど、寸法を表す表記が異なるため、海外と日本では床面積の計算方法は違います。

しかし、「延べ床面積」はどちらもトータルな家の面積であるため、同じ意味であると考えれば分かりやすいでしょう。

「延べ床面積」とは、トータル(延べ=合計・総計)の床面積です。

1-1.延べ床面積の計算方法

まず、延べ床面積の説明の前に、「延べ」のつかない一般的な「床面積(各階の床の面積)」を説明します。床面積とは文字どおり、床(フロア)の面積です。

日本では建築基準法で規定されており、条文には以下のように記されています。

建築物の各階又はその一部で、壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積

出典:建築基準法

つまり、日本の法律における床面積とは、壁の仕上げから測るのではなく、壁の中心から測るということです。これは、大きなポイントなので覚えておいてください。

次項から順を追って、床面積を測るときの基準となる「壁芯面積(かべしんめんせき)」、そして実際の広さの「内法(うちのり)面積」といった、延べ床を含む、家の面積の計算方法を紹介します。

1-2.柱や壁など、どこを基準として考えるか

建築基準法で決められた床面積は、壁芯面積(かべしんめんせき・または、へきしんめんせき)で算出します。壁芯面積とは「外壁または柱の中心線で囲まれた部分」の面積です。

一方、壁の内側の寸法で測られた面積を内法面積(うちのりめんせき)といいます。

マンションなどの区分所有建物(くぶんしょゆうたてもの※)では内法面積で登記されるため、パンフレットなどの専有面積より実際の寸法はやや狭くなるので注意してください。

※区分所有建物
建築物の構造上区分されるもので、独立した住居(マンションやアパートなど)、店舗・事務所、倉庫などの用途で、複数のに区分されている建物のこと。区分所有建物の場合の面積は、専有面積(せんゆうめんせき)」と呼ばれる。

1-2-1.壁芯面積とは

壁芯面積とは、図のように壁や柱の厚みの真ん中のラインから内側に向かって測られた建物の面積のことです。

壁芯面積のイメージ

このように壁や柱の厚さの、1/2から部屋の中心に向かったサイズを「壁芯寸法(かべしんすんぽう)」と言います。

一方、次項で紹介する「内法面積(うちのりめんせき)」は、壁が仕上げられた面から測ります。これは「内法寸法(うちのりすんぽう)」または、建築設計用語では「有効寸法(ゆうこうすんぽう)」と呼びます。

壁芯面積は下の図のように壁・柱の中心から測り、内法面積は壁の仕上げ面から部屋の内側に向かって測ります。

壁芯面積と内法面積の違い

上の図で、「壁芯面積」と「内法面積」の算出方法の違いを理解してください。

つまり、壁・柱の中心から計測する壁芯面積と違い、内法面積は「壁・柱から半分の寸法」、さらに「壁材+内壁下地材+仕上げ材(クロスなど)」を足した面から測ります。

仮に柱が100mm×100mmであっても、その1/2は50mmです。これに、たとえば12mmの壁材+12㎜の石膏ボードなどの仕上げ材、そして数mmのクロス仕上げであれば、約75mmもあります。

つまり、壁芯寸法ではなく内法寸法で測ると、この例の場合は縦方向、横方向ともに7.5cm×2で、各辺で15cmもの寸法の差が出てきます。この違いは大きいです。

実は、広告などで表現されている「面積」は、ほとんどの場合、「壁芯面積」で計算されています。そのため、十分、注意してください。

1-2-2.内法面積とは

下の図のように、壁の内側(内法うちのり)から、壁の内側(仕上げ)から内法寸法を測って割り出した面積を内法面積(うちのりめんせき)と言います。

内法面積のイメージ

このように、内法面積は、壁の内側=壁仕上げが施された面から、部屋のサイズを測るので、実質的に「建物が完成して、住んでいる状態の広さ」になります。

そのためか、建物ができあがった後に「自分でメジャーを使って部屋の面積を測ってみたら、設計図面の面積と違って狭かった」と苦情を言う人がいます。

しかし、家が完成した段階で文句を言うのは間違っています。前述の通り、建築基準法で定められた「床面積」とは、「壁芯面積」で計測しているからです。

そのため、建築設計、あるいは不動産登記上の面積も、すべての建築物の面積は「壁芯面積」を基準として算出されています。

もし、設計途中で、実際の部屋の広さを確認したい場合、建築設計士などの設計担当者に「壁仕上げも加算した正確な部屋の面積を教えてください」と要求しましょう。あるいは、建設途中の住宅の壁が仕上がった時点で、あなた自身が計測する必要があります。

このことから、設計図の平面図で考えて、お気に入りのインテリアを実現させるために、あせって家具の配置、インテリアコーディネートを考えるのは危険です。

もし、壁芯の寸法でインテリアの計画をしてしまうと、「せっかく買ったお気に入りの素敵な家具が収まらない」といった状態になりかねません。その作業量はもちろんのこと、コストも無駄になります。

こうした、内法面積を確認しなかったために起こる家具の配置の失敗は、よくあることです。そのためにも「壁芯面積」と「内法面積」の違いを、しっかりと確認してください。

しかしながら、実際に住む部屋のサイズ「内法面積(有効寸法)」は、図面や間取りからは分かりづらいのが実情です。

そこで、モデルハウスなどに足を運んだ際に、たとえば「この壁の幅は6.6mあります」と言われた際に、「それは、壁芯寸法ですか? 有効寸法ですか?」と聞いてみましょう。このとき、即答できる担当者は信頼できるといえます。

ただ、中には素人であることをいいことに、足元を見てくる営業マンがいます。悪徳な工務店に騙されないためには、あなた自身がしっかりと学び、情報武装するしか方法はありません。

しかしながら、プロから説明を受けたらほとんどの方が信じてしまうのが現実です。これが原因で、悪徳業者の口車に乗せられてしまい、理想の家づくりができずに後悔する人は驚くほどいます。

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2.延べ床面積に含まれない部分

先に、「延べ床面積は家のトータル面積である」と説明しました。実は、建築基準法や不動産登記上、延べ床面積として算入されない部分があります。

建築基準法、そして不動産の登記に記載する場合、周囲に壁のないベランダやバルコニーは、延べ床面積に含まれないことになっています。

ただし、これは「原則論」であり、設計の方法によって行政などの判断が分かれる場合があります。

下の図は、延べ床面積に含まれない場所を、間取り図で読み取れる範囲で一般的に延べ床面積に含まれない部分を確認したものです。

延べ床面積に含まれない部分

玄関および玄関ポーチ、押入れやクローゼットなどの収納部分、テラス・ウッドデッキ・バルコニーなどの外部空間は、法的に延べ床面積として算入しません。

2-1緩和される場所

前述のとおり、ビルトインガレージや地下室、ベランダ、廊下などは、「容積率に含まれない」とする緩和措置があります。

以下にその条件などを紹介します。

2-1-1.ビルトインガレージは全床面積の5分の1

ビルトインガレージ(車庫)の面積は、延べ床面積の1/5を上限として、延べ床面積から除外される緩和措置があります。

ビルトインガレージは容積率に含まれない場合のイメージ

また、ビルトインガレージだけでなく、同じ敷地内の車庫やカーポートなどの駐車場も、延べ床面積の計算方法や考え方は同様です。

ただし、ビルトインガレージは建築面積に算入されます。つまり、建ぺい率では、この緩和規定は適用されないので注意が必要です。

詳しくは、「建ぺい率とは:ポイントや注意点を完全に理解できる3つの項目」のページを参照してください。

2-1-2.地階部分は全床面積の3分の1

床面積の合計の1/3を限度として、地階(地下室)は延べ床面積に算入されません。そのため、地下室の面積を加算すると、同じ広さであれば2階建ての場合、計算上は1.5倍の広さまでの家を建てることができます。(1994年の建築基準法の一部改正より実施)

地階が容積率に算入されない場合のイメージ

ただし、以下の条件をクリアする必要があります。

・地下室(=地階。地盤面下にある居室)にあり、床面から地盤面までの高さがその階の天井 の高さの1/3以上であること。
・地下室の天井が地盤面から高さ1m以下の部屋であること。
・地階で住宅の用途に供する部分であり、その建築物の床面積の合計の1/3以 下であること。

この条件を満たすことができれば、地階は延べ床面積に算入されません。

2-1-3.2m以上外に出ている庇やベランダ・バルコニーは床面積に算入されない

ベランダやバルコニーの先端から2m以下の部分は、延べ床面積に算入されません。そして、ピロティやポーチ、庇(ひさし)、など、壁で囲まれていない外部空間も2m以下であれば延べ床面積に算入れません。

2m以下のバルコニーは床面積に入らない

ただし、2m以下のバルコニーであっても、屋根が付けられた場合、「建築物」「建築空間」として延べ床面積に算入されます。

2-1-4.人気の「ロフト」は延べ床面積に算入されない場合がある

ロフト

近年、天井(てんじょう)の低いロフト空間のある家が流行っています。ただ、天井の高さに気を付けないと、そこは「居室」としては使えません。つまり、寝室や子供部屋などの「部屋」として使用することができないということです。

そのため、「ロフトを設けたい」と考えている場合、天井の高さに注意する必要があります。

建築基準法では、「居室」の天井の高さは2.1m以上と規定されています。また、天井が傾斜している場合、その平均が天井の高さになります。そのため、天井の平均の高さが2.1m未満の場合、居室として使用することはできません。

もし、ロフトを居室として使用したい場合、天井の高さに注意するようにしましょう。

一方、「小屋裏(こやうら:屋根裏部屋のこと)」は1.4m以下にすることが定められています。もちろん、天井の高さが2.1m未満であるため、居室として使用することはできません。

天井の高さのイメージ

建築基準法で謳(うた)われている「居室」とは、「居住、執務、作業、集会、娯楽その他これらに類する目的のために継続的に使用する室」(法第2条第4号)と定義されています。

つまり、「居住」として「継続的に使用」する場が居室です。そのため、小屋裏を生活空間にすることはできないのです。

ちなみに、建築基準法では、小屋裏や物置の条件として、高さ1.4m以下で、下の階の床面積の1/2以下であれば、階数に算入されません。この条件であれば、法的にこの小屋裏などは延べ床面積、そして階数にも算入されません。

逆に言えば、小屋裏の天井高さが1.4m以上ある居室=部屋が2階にあれば3階建てになる、という解釈になります。

小屋裏や物置の条件と階数の不算入の条件

あくまで、上記条件とした場合で、小屋裏や物置、納戸などの用途ではなく、ロフトを居室として使用すると建築基準法違反となります。

また、小屋裏の天井の高さが1.4mを超えると、建築確認申請していても「居室」として判断されて、延べ床面積に算入されます。

このとき、「でも、ロフトを寝室にしている人もいる」という意見もあるでしょう。これは、寝室をどうとらえるか? という問題になります。

たとえば、漫画のドラえもんは、押し入れで生活していました。これは、ドラえもんの押入れが、居住、のために継続的に使用する室なのか、用途を超えた居室=「居住スペース」を、どう解釈するか、ということになります。

中には、行政による検査が終わった後に、低い天井の小屋裏や物置で申請した天井を外して、実質的に居室として使う例は、よく見聞きする話です。ただ、これは法令違反です。

しかしながら、こうしたことは住宅会社のモラルに期待するしかない部分といえます。

どちらにしても、建築基準法で規定された「居室」以外での生活は法的には認められていないことを覚えておきましょう。

3.延べ床面積と関係性の深い用語

不動産購入を検討していると、建ぺい率や容積率、施工床面積、建築面積など、延べ床面積と類似している言葉をよく目にします。これらは、延べ床面積と関連した建物のボリュームや広さを決める用語です。

ただ、どの言葉も私生活では聞きなれない言葉です。

そこで、それぞれの用語とイメージ、パーセンテージの算出方法、そして延べ床面積との関係を図解を交えて分かりやすく説明していきます。

3-1.建ぺい率との関係

まず、建ぺい率(建蔽率、けんぺいりつ)とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことです。

建ぺい率のイメージ

たとえば、100㎡の土地に対して建ぺい率が50%の場合、建築面積が50㎡の家を建てることができるということです。

建ぺい率は以下の数式で算出します。

建ぺい率の計算方法

建ぺい率は、延べ床面積で計算するものではないため、ここでは簡単な説明だけにしておきます。

詳しくは「建ぺい率とは:ポイントや注意点を完全に理解できる3つの項目」で細かく解説しているため、こちらを確認しておきましょう。

3-2.容積率との関係

容積率(ようせきりつ)とは、敷地面積に対する延べ床面積の割合のことです( 建築基準法第52条)。つまり、敷地に定められた容積率で、建物の大きさが決まるということです。

容積率のイメージ

たとえば、100㎡の土地に対する建ぺい率が50%、容積率が100%の場合、建築面積50㎡に延べ床面積100㎡の総二階建て(1階と2階の床面積が同じ建物のこと)の家を建てることができるということです。

容積率は、以下の数式で算出します。

容積率の計算

詳しくは、「建物の大きさを決める容積率とは:図解で分かる3つの決まり」で細かく解説しているため、こちらを確認しておきましょう。

3-2-1.延べ床面積は容積率を超えて建てられない

延べ床面積は、容積率を超えて建てることは不可能です。前述の通り、敷地面積に対する延べ床面積の割合が容積率だからです。

もし、延べ床面積が大きくなりすぎてしまうと、その土地で定められた容積率を超えてしまい、建物を建築できなくなってしまいます。

たとえば、容積率100%、建ぺい率が80%の用途地域に、延べ床面積90㎡の家を建てることを想定してみましょう。

・延べ床面積
1階:50㎡、2階:40㎡、合計(延べ床面積)=90㎡

・建ぺい率(建築面積÷敷地面積×100)
50÷100×100=50%

・容積率(延べ床面積÷敷地面積×100)
90÷100×100=90%

この、ケースでは容積率が90%となり、100%以内で収まっているため、10%の余裕をもって建てるとができます。

3-3.施工床面積

延べ床面積と間違えやすい建築用語として、「施工床面積(せこうゆかめんせき)」または「施工面積」という言葉が使われることがあります。

これは、「施工(工事)する部分のすべてを床面積に入れる」という面積の算出方法です。

施工床面積のイメージ

そのため、「2.延べ床面積に含まれない部分」で説明した、玄関や押入れ・収納などの、法規上「延べ床面積に含まれない部分」も面積に加算されます。

この施工床面積という表現は、かなり大雑把で法的規制はありません。そのため、しばしば「坪単価(つぼたんか)」に、うまく利用されて、住宅価格をごまかされてしまうこともあります。

坪単価に騙されないために、「ハウスメーカーが提示する坪単価があてにならない31の理由」で細かく解説しているため、こちらを確認しておきましょう。

3-4.建築面積

建築面積(けんちくめんせき)は、ここまで述べてきた延べ床面積と混同されやすいですが、建物の1階部分の床面積のことです。

一般的に、「建坪(たてつぼ)」と呼ばれる部分で、延べ床面積と違い、外まわりの玄関ポーチや、容積率のページで解説したビルトインガレージも建築面積に含まれます。

また、庇(ひさし)などの外壁から1m以上、外に向かって出た部分に関しては、庇などの先端から1m後退したラインが建築面積となります。

建築面積は、以下のように建築基準法で定められた面積計算方法です。

建築面積は、建築物(地階で地盤面上1m以下にある部分を除く)の外壁又はこれに代わる柱の中心線(軒、庇、はね出し縁その他これらに類するもので当該中心線から水平距離1m以上突き出たものがある場合には、その端から水平距離1m後退した線)で囲まれた部分の水平投影面積による(建築基準法施行令第2条第1項第2号)。

ただし、国土交通大臣が高い開放性を有すると認めて指定する構造の建築物又はその部分については、その端から水平距離1m以内の部分の水平投影面積は、その建築物の建築面積に算入しない(建築基準法施行令第2条第1項第2号)。

また、土地が狭い場合や、望む広さの家が建てられないときに、「地下室」を設置することを考えることがあります。

地下室(地階)は、すべての延べ床面積の1/3までは、面積から外されて建築面積に算入されず、地盤面との差が1m以下であれば、建築面積に算入されません。

このとき、建築面積として考えなくてよいため、地下室は建ぺい率にも算入されません。

tika

※不動産登記(ふどうさんとうき)とは、不動産(土地及び建物)の物理的現況と権利関係を公示するために作られた登記簿に登記することをいう。動産登記は、民法・不動産登記法及びその他政令等によって規律される。不動産登記の事務は、登記所(法務局)において登記官が行う(不動産登記法6条、9条)。

まとめ

このページでは、さまざまな「面積」という文字が使われる建築用語の中でも、特に分かりづらく、誤解も多い延べ床面積について解説しました。

トータルな床の面積を指す延べ床面積ですが、規制の緩和がある一方、意外と規制も多いことがお分かりいただけたと思います。

ただ、中には容積率というものは、難しいと考えていた人もいるかもしれません。しかし、意外と簡単な数式で割り出せる比率であることは、建ぺい率や容積率も同じです。

家づくりでは、こうした「率」が付く専門用語は非常に重要な項目です。そのため、それぞれの用語の意味と関係をマスターしてください。

すると、住宅設計のコツが分かってきて、一見すると難しく感じる用語や仕組みもゲームやパズルを解くように楽しいものになります。また、それぞれの建築用語に関しても、このページのように詳しく解説していますので、そちらも合わせて読んでください。

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