新築一戸建てを購入する前に知らないと後悔する3つの注意点

これから家を建てる方にとって、「どこの住宅メーカーで新築を建てれば良いか分からない」という悩みが最も大きいです。

雑誌やインターネットで住宅会社を調べても、どこの業者もメリットのみを提示しています。

そのため、優良業者を見つけるのは難しいですよね……。

特に注文住宅の場合、こだわりをもって家づくりを行うことができる半面、それを実現してくれる建築会社に出会わなければそれは叶いません。

その結果迷ってしまい、莫大な広告宣伝費を投資している大手ハウスメーカーに新築工事を依頼してしまう方が多いです。

ただ、大資本の住宅メーカーの場合、コストを削減するために建物のデザインや構造がパターン化されています。

そのため、どれも同じような見栄えになってしまいます。

実際に、住宅会社と打ち合わせを繰り返していくうちに、理想としている建物とかけ離れて行くことに気付きます。

前述の通り、ハウスメーカーはデザインや構造をパターン化して量産しているからです。もし、こだわりを反映させようとした場合、一気に値段が跳ね上がってしまいます。

だからといって、地元の工務店や建築士に新築工事をお願いしようと思っても、信頼のおける優良業者を見つけ出すのは難しいです。

そこでこのページでは、これから家の購入を検討している方が知らなければいけない3つのポイントを細かく紹介していきます。

実は、新築住宅は4つの種類があり、それぞれの購入方法が違うのはもちろんのこと、それぞれ依頼する業者は変わってきます。この内容を熟読して、あなたが理想とする注文住宅を実現してくれる業者選びに役立ててください。

>>失敗や後悔しない住宅会社の選び方

1. 新築の種類を学ぶ

まず、新築を建てるにあたり、事前にその種類を知っておく必要があります。

大きく分けて4つのパターンに分けられ、新たに造る家は以下のどれか一つに分類されます。

  1. 建売(たてうり)住宅
  2. 売建(うりたて)住宅
  3. 注文住宅
  4. 建築家住宅

一般的に、購入価格は建売住宅から建築家住宅にかけて徐々に高くなっていきます。

そのため、家を買うときは予算との兼ね合いを見ながら、あなたにとってどの建物が適しているのかを確認する必要があります。

以下で一つずつ詳しく説明していきます。

1-1建売住宅

建売住宅

建売住宅とは、モデルルームや完成している建物を見学して、気に入った物件に申し込み、契約後に引き渡しを受ける家のことです。

・1-1-1建売住宅のメリット

住宅の間取りや設備、仕様もあらかじめ決定されています。

それにより、購入価格は明確です。

また、完成していれば実物もチェックできるため、仕上がりのイメージがつきやすいのが最大の特徴です。

さらに、建物と一緒に土地もセットで購入できるため、安価にてマイホームを手に入れることができます。そのため、同じ仕様の注文住宅を建てた場合と比べると、割安にて手に入れることができます。

また、既に出来上がっている建物を購入するため、短期間で入居できます。そのため、マイホームを買うときに「できるだけ手間や時間をかけたくない」と考える人にオススメです。

・1-1-2建売住宅のデメリット

ただ、プランが確定しているため、アパートやマンションと同じように、機能性やライフスタイルを家に合わせる必要があります。また、同じ分譲地内で全く同じ外観の家が並ぶため、代わり映えの無い建物であるといえます。

もちろん、既に出来合いのものを購入することになるため、要望を反映することはできません。

また、物件を買うときには完成している場合がほとんどであるため、構造体や壁の内部を確認することはできません。場合によっては、外観は綺麗であっても内部で手抜き工事をされている可能性があります。

実際に、私が職人だった頃、多くの建売住宅の現場で手抜き工事をしている業者を多数見てきました。

販売価格が安いため、職人に支払われる工事予算も少ないからです。

そのため、限られた金額の中から利益を上げるために、適当に施工していたのです。

しかし、全てのプランが決定された上で金額が決まっているため、現状での引き渡しになります。そのため、施工の品質に信頼がおける業者であるかどうかを事前に確かめておくことが重要なポイントです。

ただし、間取りや構成が決まっていたとしても、建てるまであれば壁紙やドアなどの種類、その他も相談次第で要望を聞きいれてもらえる可能性があります。

また、建売住宅の場合、同じ分譲地内に何件も建設されるケースが多いため、既に建っている家を見本として下見できます。

それをもとに、できる範囲での要望を取り入れてもらい、建設中はこまめに現場に足を運べば手抜き工事を未然に防ぐこともできます。手間はかかりますが、これを行うかどうかで仕上がりに圧倒的な差が出るので必ず実践してください。

建売であっても、業者選び一つで失敗や後悔するため、十分注意しましょう。

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1-2売建住宅

分譲地の売建住宅

売建(うりたて)住宅とは、いわゆる「建築条件付」の宅地販売のことを指します。

建築条件付とは、土地を販売している会社が指定した工務店で住宅を建てなければいけない物件」のことです。

主に、デベロッパー(不動産開発業者)が使用していない空地や山を造成(ぞうせい:自然の土地を人工的に整地して使用できるようにすること)して宅地として分譲地を作ります。

これを、「開発」と呼びます。

その開発された土地を契約すると同時に、不動産会社と購入者との間に「建築請負契約」を結んで建てる一戸建てのことです。

つまり、建築条件付の土地に建てる住宅のことを売建住宅と呼びます。

・1-2-1売建住宅のメリット

先ほど紹介した建売住宅とはことなり、購入者は間取りや設備の仕様など、建築条件付の土地を販売している会社で定められている大枠の中から自由に選択できます。

そのため、土地を含めた建物の総額を確定しやすく、資金計画が立てやすいメリットがあります。

また、工事中に現場を見学することができるため、しっかりと施工されているかどうかを確かめることができます。

・1-2-2売建住宅のデメリット

ただ、ある程度自由に設計プランを決めることはできるものの、施工する会社が決まっています。

そのため、工法や仕様などは担当する業者の得意なものに限定されてしまいます。こだわりを持って家を建てたい人の場合、十分にそれを反映するのは難しいでしょう。

1-3注文住宅

注文住宅

注文住宅とは、建築士や大手ハウスメーカーなどに設計を依頼し、施工会社に建築してもらう家のことを指します。

設計と施工を同じ会社にまとめて依頼する方法もあれば、設計と施工監理を建築事務所に委託して、実際の施工は地元の工務店などに発注する手法もあります。

・1-3-1注文住宅のメリット

注文住宅の最大のメリットは、自由に企画・設計ができることです。

もちろん、土地に条件が付いていることはないため、あなたの好きな場所でこだわりの住宅を実現できます。

たとえば、間取りはもちろんのこと、壁紙やドアの種類まであなたの好みのものを選ぶことができます。

ただし、最低限の規格は決まっているため、その中から選ぶ形になります。注文住宅であっても、建物の外観を見るだけで、「〇〇工務店」「△△ハウス」などが分かるのはこのためです。

また、ゼロから設計して建築していくため、施工の過程を細かくチェックできます。

・1-3-2注文住宅のデメリット

ただ、建物が建つまで図面やサンプルなどを元にプランを構築していくため、素人では仕上がりのイメージをしづらいです。そのため、マイホームが出来上がった後に「イメージと違う」という問題が発生する可能性があります。

そのため、実例やショールームなどを見学して、事前に納得のいくまで確認することをお勧めします。

また、家を建てる土地が既に決まっている人であれば問題ありませんが、新たに土地も購入する方の場合、注意が必要です。

土地の購入と注文住宅の建築を同時に進めなければいけないからです。異なる業者と契約を結んだり料金を支払ったりしなければいけないため、建売住宅や売建住宅に比べると時間がかかる上に工程が複雑です。

そのため、入居時期が決まっていたり、マイホームに手間をかけられない人には不向きです。

また、購入するハウスメーカーや工務店次第で、同じ家でも数百万円の差額が出ることはザラです。「クレーム産業」と呼ばれるほど住宅業界はトラブルが多いため、後悔や失敗をしたくない場合は慎重に業者を選びましょう。

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1-4建築家住宅

建築家住宅

建築家住宅とは、設計事務所などで建築士と一丸となって家を建てる方法です。

厳密にいえば、注文住宅に含まれるものの、それよりもさらに細かく全てのことを決めることができます。

・1-4-1建築家住宅のメリット

予算にもよりますが、あなたが理想とするマイホームのイメージを全て叶えることが可能です。

細部に至るまでのプランをこと細やかに決めることができるため、世界に一つだけの住宅を手に入れることができます。

・1-4-2建築家住宅のデメリット

ただ、オーダーメイドになるため、工事金額は他の住宅に比べると一番高額になります。また、全てを決めなければいけないため、最も時間がかかります。

そのこともあり、スケジュールが非常にズレやすいため、最も綿密な計画が必要になります。

1-5住宅の種類ごとに異なる自由度

建売住宅、売建住宅、注文住宅、建築家住宅、それぞれの自由度を表した図

建売住宅や売建住宅、注文住宅、建築家住宅の自由度を比較すると、図のようになります。

また、自由度に比例して住宅取得までに「時間」や「費用」も高くなる傾向があるため、覚えておきましょう。

1-6種類別の流れ

ここで、上記で説明した建売住宅や売建住宅、注文住宅、建築家住宅が完成するまでの流れを図にしたので確認しておきましょう。

住宅ができるまでの流れ

これらを踏まえた上で、あなたにとって適している種類の住宅を選択するようにしましょう。

2. 新築を建てるさまざまな施工会社

次に、新築住宅の4つの種類が分かったところで、それらを施工する業者を紹介します。実は、建築物を建てる会社は大きく分けて4つの会社に分類され、家を建てる際はいずれかの企業に工事を依頼することになります。

2-1ハウスメーカー

まず第一に挙げられる会社はハウスメーカーです。巨大資本系列の住宅会社であり、営業している対象は日本全国が該当します。大手であれば、テレビコマーシャルなどでよく見かけるため、あなたもよくご存知だと思います。

各地にある住宅展示場へ足を運べば、立派なモデルハウスを見ることができます。

・2-1-1特徴

ハウスメーカーの特徴は、基本的には設計・施工の両方を請け負うものの、実際の工事や作業を行うのは地元の施工会社が行っているパターンが多いです。

このとき、下請けの建設業者へ工事を依頼する際に中間マージン(手数料20~30%)をチャージしているため、直接工事を請け負う会社と比べると割高になります。

たとえば、3,000万円の住宅を建てる際の中間マージンが20%の場合、手数料だけで600万円もの余分な費用がかかる計算になります。

これは、ハウスメーカーは自社では施工できないからです。

そこで、「下請けの工務店」に実際の工事を丸投げします。そして、その会社が更にその下の「孫請け業者」に実際の施工を投げ、さらにその会社が各専門業者を手配して工事を行っています。

もちろん、下請けの建設業者に仕事を投げる度にそれぞれマージンをチャージしているため、余分な費用がかさんでいきます。

そのため、同じ仕様で地元の工務店にて新築を建てた時に比べて、数百万円も割高になるケースが多いです。

ただし、使用する材料や設計はハウスメーカーごとに決まっていることが多く、大量生産ができるため、その分のコストを最小限に抑えています。

ただ、規格化されているため、プランや使用の変更はあまり自由にできません。そのため、こだわりを反映したい場合、一気に工事金額は膨れ上がるので注意が必要です。

しかしながら、建築価格は高額なものの、大企業のハウスメーカーであれば信頼を落とすようなことはしないので安心感があります。

ハウスメーカー選びで失敗しないためにも、「大手ハウスメーカーの一括資料請求」などを活用して慎重に選んでいきましょう。

直接相談をしたい場合、「注文住宅相談センター」などの無料電話相談などを活用していくと安心ですね。

なお、ハウスメーカーは建築家住宅以外の建売住宅や売建住宅、注文住宅を手がけています。

2-2設計事務所

次に、新築住宅を建てる会社として、設計事務所が挙げられます。設計事務所と聞くと、「敷居が高い」「高そう」などの意見があります。

しかし、実際はそのようなことはありません。

むしろ、お客様の予算に合わせて住宅を設計してくれるため、ハウスメーカーで新築を建てるよりも低価格にて理想の家づくりを実現することができます。

・2-2-1特徴

基本的には、設計のみを請け負います。実際の施工は外注になるものの、その会社が適正な金額で値段を出しているかどうかをチェックしてくれます。

また、設計事務所の中には設計にプラスして現場の施工管理も行ってくれる会社も多いため、あなたに代わって工事が正しく進んでいるかどうかも確認してくれます。

2-3 パワービルダー

建設業者のことをビルダーとよび、その中でも勢いのある会社のことを2000年頃から「パワービルダー」と呼ぶようになったといわれています。

・2-3-1特徴

一般的には家を初めて購入する人をメインのターゲットにして、建売住宅や売建住宅を低価格(2,000~3,000万円程度)で販売するデベロッパー(開発業者)のことを指します。

注文住宅を建てようとしている方であっても、希望するマイホームの形や仕様が建売住宅や売建住宅を一度検討することをお勧めします。

ほとんど同じ仕様の住宅を、パワービルダーから購入した方が相場より500~1,000万円程度安く買うことができる可能性があるからです。

2-4 工務店

全国展開をしている大手ハウスメーカーとは異なり、地域密着で家づくりを行っています。広告宣伝費を極力使わず、直接工事を行っていることが多く、工事費用を最小限に抑えることができます。

・2-4-1特徴

工務店のほとんどは、注文住宅の建築を行っています。

設計と施工の両方を自社で行っていることが多いため、あなたの要望をすぐに設計に取り入れ、レスポンスの高い打ち合わせが可能です。

ただ、全国展開をしている工務店はごくわずかであるものの、その総数は数万店舗も存在しています。優良業者と悪徳業者の両者が多く入り混じっているため、じっくりと信頼できる工務店探しを行う必要があります。

注文住宅の購入で「失敗や後悔」をするかどうかは、業者選びで決まります。

「クレーム産業」と呼ばれる住宅業界のなかで、家づくりで失敗しないためにも慎重に家を建てる会社を選んでください。

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3. 工事会社の選び方

ここまでの内容をまとめると、新築の種類とその工事を行う会社がそれぞれ4種類ずつあることがわかりました。

新築の種類 施工業者の種類 施工する住宅の種類
・建売住宅

・売建住宅

・注文住宅

・建築家住宅

・ハウスメーカー

・設計事務所

・パワービルダー

・工務店

・建売住宅、売建住宅、注文住宅

・注文住宅

・売建住宅

・工務店

それぞれの住宅や施工業者に特徴があることが分かったため、残すはどのように業者を選べば良いかを学ぶだけです。

もし、新築の種類や建築会社についていまいち理解していない場合、もう一度ここまでの内容を読み返して下さい。

ここからは、新築工事で失敗しない業者選びの方法を細かく解説していきます。

3-1それぞれの会社に見積りを依頼する

打ち合わせ建築業者を選ぶうえで何よりも大切なことは、見積りを依頼することです。

値段はもちろんのこと、広告やホームページなどでは読み取れない提案内容やサービスの質などを確かめることができるからです。

このとき、1社のみではなく、気になる会社全てと話をする必要があります。

一つの業者だけでは比較できないのはもちろんのこと、対応が悪い悪徳業者もまぎれている可能性があるからです。

残念なことに、現場を見て入ればわかりますが、利益だけを考える悪質な建設業者は驚くほど多いです。

そのため、細かいところまで比較検討を繰り返し、「ここの会社に家づくりを任せたい」と思える建築業者を見つけ出す努力をしてください。

ただし、見積りを依頼する業者が多ければ良いというわけではありません。

住宅ができるまでには数十回もの打ち合わせを行わなければいけないため、管理しきれなくなってしまうからです。

そのため、打ち合わせを行うのは最大でも3社程度に絞り、あなたの理想とするマイホームを予算内で限りなく現実のものに近づけてくれる業者を見つけ出しましょう。

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3-2見積りの取り方

見積りを依頼するといっても、イメージや設計が定まっていなければ見積りを行うことはできません。工事の内容や使用する材料などが分からなければ、概算金額ですら出すことはできないのです。

そのため、まずは焦らずに業者の選定から入ることをお勧めします。

・3-2-1資料を請求する

建設業者を定める際は、いきなり訪問するのではなく、まずは資料請求から行うと良いです。無理な営業をされることがない上に、それぞれの会社の良いところを把握できるからです。

この段階では、気になる業者には積極的に資料請求を行うようにしましょう。

オススメは「タウンライフ」です。

タウンライフであれば、あなたが住んでいる地域の工務店から一括で資料請求できます。無料で利用できるにもかかわらず、一社ずつに使う労力を削減できるため、優良業者に出会う手段として必ず有効活用しましょう。

・3-2-2実際に打ち合わせをする

次に、建設業者の中である程度気になる会社に目星がついた後は、実際に打ち合わせをしてみると良いです。

ここでは、書面だけでは分からない担当者の態度や提案力を知ることができます。

数回にわたって予算の調整やプランの見直しを行い、あなたが理想とするイメージの家に近づけていきます。これをしっかりと行わなければ、議論を交わす意味がないだけではなく、希望通りの建物は完成しません。

打ち合わせの回数は多くなるものの、面倒くさがらずに積極的に発言するようにしましょう。

できれば、2~3社程度と打ち合わせを行うことをお勧めします。

・3-2-3比較検討する

最後に、プランの内容や提案力、さらにはその金額を考慮して一社に絞ります。

このとき、値段やデザインだけで決めてはいけません。使い心地を最優先しなければ、生活がしづらくなってストレスが溜まりやすい家が完成してしまうからです。

住宅は毎日生活をする空間であるため、住み心地や今後の生活スタイルに合わせたものを選ぶ必要があります。

そのため、見栄えや金額ばかりに焦点を当てて提案をしてくる業者は辞めておいた方が無難です。「家を売る」ことばかりを考えているからです。

たしかに、高性能なキッチンやデザイン性豊かなマイホームにあこがれる気持ちは分かります。

しかし、そこで生活をするとなると、「快適な住まいを造る」ということを一番に考えなければ使い勝手の悪い家が完成してしまいます。

このようなリスクを防ぐために、必ず「住み心地」を最優先して考えるようにしましょう。

これを念頭に置いて業者選びを行えば、本当の意味であなたのことを一番に考えてくれる優良業者に出会うことができます。

まとめ

このページで述べてきたように、単に新築住宅といってもその種類は様々です。また、それらを施工する建築業者もそれぞれいるため、あなたが理想とする家づくりに適したものをしっかりと吟味する必要があります。

新築の種類 施工業者の種類 施工する住宅の種類
・建売住宅

・売建住宅

・注文住宅

・建築家住宅

・ハウスメーカー

・設計事務所

・パワービルダー

・工務店

・建売住宅、売建住宅、注文住宅

・注文住宅

・売建住宅

・工務店

そして、これらが明確になった後は、あなたが本当に望んでいる新築住宅を実現してくれる優良業者を見つける努力をしてください。

あなたが思っている以上に、住宅業界は悪徳業者だらけです。

住宅購入は一生に一度あるかどうかの高額な買い物です。ここで失敗しないためにも、じっくりと時間をかけて検討するようにしましょう。

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