経験者が語る!坪単価と標準仕様でハウスメーカー選びで失敗した話

ハウスメーカーで家を建てるとき、「坪単価(一坪当たりの工事単価)」が価格の目安として考える人は多いです。

ただ、これだけではマイホームの正確な金額を導き出すことはできません。坪単価はあくまでも、ハウスメーカーが提示している最低料金であり、少しこだわりだすとあっという間に高額になってしまうからです。

坪単価には、「標準仕様」と呼ばれる初めから備え付けられている純正オプションがあり、ハウスメーカーごとにこの基準は異なります。そのため、これに何が含まれているかによって、たとえ同じ坪単価でも建物価格は変わってきてしまうのです。

たとえば、A社(坪単価60万円)B社(坪単価60万円)と同じ坪単価の会社があるとします。このとき、A社にはシャッターやカーテンレールなどが標準仕様として備えられておらず、B社にはこれらが初めから装備されている場合はどうでしょう。

全く同じ仕様にして考えると、A社の方が高くなることを理解できるはずです。

実は、坪単価には法的基準が設けられているわけではなく、ハウスメーカーごとに適当に決めています。これが、坪単価だけではマイホームの正確な金額を導き出せない理由です。

それでは、標準仕様が充実しているハウスメーカーの方がよいのでしょうか。残念ながら、そうとも限りません。

なぜなら、設備にこだわって標準のものから変更するとオプション扱いとなり、高額の追加料金が発生するからです。このとき、追加料金を意識しすぎてこだわりを制限してしまうと、注文住宅ならではの自由度が低くなってしまいます。その結果、値段ばかりを気にしてしまうようになり、希望通りのマイホームを建てられなくなってしまう可能性があります。

こう考えると、標準仕様の充実した家は、ある意味、注文住宅ではなく規格住宅に過ぎないといえます。そのため、坪単価や標準仕様ばかりを意識して住宅購入をしてしまうと、工事金額が高くなってしまったり、思い描く理想の間取りやグレードを実現できなかったりする可能性があります。

このようなリスクを防ぐために、標準仕様にこだわりすぎるとハマってしまう落とし穴について解説します。

せっかくの注文住宅を残念な仕上がりを回避するために、実際の失敗談も交えて、住宅購入をした経験者としてアドバイスをさせていただきます。ぜひ、参考にしてください。

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標準仕様は多いほどいいわけではない

冒頭でも申し上げたとおり、標準仕様は多ければいいというものではありません。しかし、思わず「これもついてないの!?」と驚くようなものがで備わっていない家が存在することは事実です。

そこでこの項では、標準仕様についてチェックすべき項目について解説していきます。

何が標準なのかを仕様書でチェックしましょう

契約する前に、候補としている施工業者(ハウスメーカー)の「住宅工事仕様書」を確かめてみましょう。

「住宅工事仕様書」とは、設計図面に表せない内容を文章で書き表したものを指します。住宅を設計・施工するためには、設計図面に表せない施工方法や使用材料、仕上げ程度などについても決めておかなければなりません。設計図面に記載された使用材料の名称だけではなく、期待する性能を実現するための施工方法まで、工事請負契約書に添付する「住宅工事仕様書」でしっかりと約束しておくことが、あとのトラブル防止のためにも重要です。

住宅金融支援機構:住宅工事仕様書についてより引用

仕様書を確認することで、ハウスメーカーが何を基準に坪単価や性能の良さを決めているのかが分かるようになります。事前にこれを確かめておくことで、「聞いてない」「知らなかった」などのトラブルを未然に防ぐことができます。

私が実際に候補に挙げたいくつかのハウスメーカーのうち、「標準仕様に含まれていると思っていたのに含まれていなかったもの」に以下のようなものがありました。

  • 雨戸シャッター
  • 窓格子
  • 網戸
  • カーテンレール

網戸やカーテンレールまでが希望しないと付けてもらえないものだとは、誰も思わないのではないでしょうか。そのため、仕様書をしっかり確かめておかないと、「当然含まれている」と思ったものに対して後から追加費用が発生して驚くことがあります。

私が契約したハウスメーカーの場合、網戸とカーテンレールは標準仕様に含まれていました。

ただ、掃き出し窓2つ分に手動シャッターをオプションで付けるとしたら15万円ほどの追加費用がかかるといわれました。電動シャッターが最もおすすめということでしたが、この場合、電気工事なども必要になるので、おそらく35~40万円ほどの費用がかかっていたことでしょう。

しかしながら、これらは仕様書をみたり、直接担当者に聞いてみたりしなければわからないことです。そのため、坪単価や標準仕様をあてにせずに、必ず事前に確認することをおススメします。

標準から変更すると追加費用がかかる

追加費用がかかるのは、「何かをオプションで増やした場合」だけに限りません。ないものをオプションで付けるのならシンプルで分かりやすいのですが、標準のものから変更した場合がわかりづらいのです。

たとえば、エコキュートが標準仕様の場合、そのほとんどの容量は370Lのものだと思われます。わが家の場合、これを460Lのものに変更すると「10万円以上追加費用が発生する」と言われました。

これと同じように、標準仕様でないものを選ぶと相場以上の価格差が発生すると考えましょう。

また、追加費用はグレードを標準より上げた場合だけでなく、下げた場合にも発生します。実際に、私が家を買ったときは、トイレのタオルハンガーがそうでした。

標準のものはタオルを折って使わなければならない丸型のものであったため、「乾きやすい直線型のものに変えてほしい」といいました。すると、定価は標準のものより安価であったにもかかわらず、元値の1.5倍程度の追加費用が発生したのです。おそらく、メーカーへの仕入価格が丸々追加になっていたのだと思います。

価格が分かりづらくなる背景には、標準仕様が決まっている施工業者では、多くの場合見積明細書が発行されないということがあります。

ハウスメーカーでは見積明細書をもらえない

ほとんどのハウスメーカーでは、項目ごとに単価が書かれた見積明細書はもらえません。具体的には、キッチンシステムなどの大きな設備から、スイッチやコンセント1つ分の工事まで、それに対してどれだけの費用がかかるのかという詳細(内訳)は分からないということです。

見積書のイメージ画像

詳細な見積書は、一般的に上の画像くらいに分厚くなります。住宅一棟建てるだけで、多くの工程や材料が必要になるからです。

しかし、ハウスメーカーの見積書は、内訳として下図のような1枚の紙きれが添付されているだけのことがほとんどです。

見積書のイメージ画像

つまり、標準仕様のキッチンからグレードアップした場合の追加費用は分かっても、元のキッチンにいくらかかっていて、どれだけマイナスされたかということはわからないのです。

そもそも、値引きされないこともあるかもしれません。さすがに、キッチン価格が丸ごと追加されることはないと思いますが、前述のトイレのタオルハンガーのような数千円のものなら、業者仕入価格がそのまま追加されることもあると思います。

標準仕様のものは、そのメーカーで大量に契約をされているため、格安で仕入れることができます。

その代わりに、使わなければ赤字になってしまうため、「単純に差し引いて追加する」ということができないのだと考えられます。施主と業者との間で後々トラブルの原因になりかねないため、見積明細書が発行されないのでしょう。

実際にわが家の場合、どんなに希望しても見積の詳細は発行してもらええませんでした。「せめてどの項目に何が含まれているのかはハッキリさせたい」と主張したことで、金額欄が空白の見積明細書をもらうことはできました。

しかし、追加費用についても詳細な見積書が出されることはなかったのです。ハウスメーカーで標準仕様以外のものを選択すると、数百万円のオプション費用が発生してしまうのには、そういった事情もあるのでしょう。

モデルハウスは最高クラスの装備

家を建てようと思った場合、まず総合住宅展示場へ足を運ぶ人が多いのではないでしょうか。私も何度か見に行ったことがありますが、「家を建てたい」という情熱が高まる場所ですね。

あるとき、某大手ハウスメーカーの営業マンに「このモデルハウスと同じものを建てようとしたら、建物価格だけでいくらかかりますか?」と聞いてみました。すると返ってきた答えは「7,000万円くらいです」と、予想をはるかに上回るものでした。

たしかに、モデルハウスは一般的な家よりかなり広く豪華で、外壁や床、壁、天井も最高クラスの装備です。同等のクオリティで家を建てようとすると30坪前後の家でも4,000万円以上かかるということなのでしょう。そのため、住宅展示場にある建物を基準に家づくりを考えてしまうと、予算をはるかに超えてしまう可能性があります。

そこでこの項では、家のデザインやブランドに惑わされずに、冷静な目を養うポイントについてみていきます。標準仕様に振り回されるのも良くないですが、最初からモデルハウスを基準に考えてしまうと、完成したマイホームに物足りなさを感じてしまうこともあるかもしれません。

注文住宅のデメリットのひとつに、「完成するまでは想像の家でしかない」ということがあります。計画の段階で現実を見極めながら、なるべく理想に近づけるように、良い着地点を探るヒントにしていただきたいと思います。

現実を知りたいならオーナー宅訪問

前述の7,000万円モデルハウスの大手ハウスメーカーでは、実際に建てた「既に住んでおられる家」にも訪問させていただきました。「オーナー宅訪問」というものです。

「土地込みで5,000万円かかった」という家の場合、2階建てで30坪程度と、広さや見た目はいたって普通の家でした。周辺の土地相場から考えると、建物価格は3,000~3,200万円くらいだと考えられます。

その仕様は住宅展示場とは全く異なり、クロスにフローリングの普通レベルの家です。1階を見せていただいただけでしたが、居室は15~16帖ほどのLDK+畳スペース3帖だけで、そこまで広くはありません。訪問させていただいておいて大変失礼なのですが、「そんなに高い家に見えない」というのが正直な感想でした。

しかし、現実として参考になるのは間違いなくオーナー宅訪問だと思います。たいていの場合、モデルハウスのようなオプションだらけの家ではないので、実際に「自分たちが建てる規模の家をそのメーカーで建てるとどうなるのか」をリアルにとらえることができます。

モデルハウスは目の保養にはなりますが、お客を集めるための寄せ餌(え)のようなもので手が届くものではありません。しっかりと現実を見つめれば、冷静に考えることができます。そのため、そのメーカーで契約する前に、可能であればオーナー宅、無理なら完成見学会など実際の大きさの家を体感するのがおススメです。

建売住宅を見に行ってみる

わが家の場合、希望の土地がなかなか見つからなかったこともありますが、建売住宅もいくつか見に行きました。間取りや空間の上手な使い方、床と壁の色バランスなどヒントになることが多く、行って良かったと思います。

訪問したのは、大手ハウスメーカーはもちろん、聞いたことがない会社を含む計4軒ほど見に行きました。

しかし、大手と無名の建売住宅の内観に大きな違いは感じませんでした。賃貸住宅とさほど変わらない素材のクロスやフローリング、見る人が見ればクオリティはやはり違うのかもしれませんが、素人が見ただけでは分かりません。

もちろん、外壁にオリジナルのタイルを使われているなど、大手ならではの良さはあります。使っている柱や梁に違いがあるのかもしれないし、保証・アフターサービス面を考えても大企業の方が優れているという話は聞きました。

ただ、見学した無名業者の建売住宅の中に「女性設計士が主婦目線で考えた」という家があり、私はむしろ大手よりそちらの家が気に入りました。

あまりに気に入ったため、注文住宅をあきらめてそこに決めてもいいと思ったほどです。壁に角がなく丸くなっていたり、キッチン横に理想的なサイズのパントリーがあったり、ポーチとホールを壁で区切っただけの空間を活かして玄関クロークが作られていたりと、アイデアにあふれた素敵な家でした。

やはり、既に建っている家は、紙の上やパソコン画面では分からないリアリティがあるため、生活を想像しやすくなります。

実際の廊下や階段の高さ、幅、玄関の広さ、陽の差し込み方などを体感できるのは、注文住宅を建てる上でも参考になることが多いです。希望のメーカーに建売や分譲地内のモデルハウスなどがあれば、ぜひ見学してみましょう。

標準仕様のモデルハウスもある

わが家が建っている通りには、ある中堅ハウスメーカーの家が3軒も経っています。

一部の人にとても人気のあるメーカーで、好みは分かれてしまう家なのですが、建築に詳しい人には「ハウスメーカーで建てるならここ」と言われることが多いです。

私も実際、住宅展示場に行き、そのメーカーのモデルハウスを見せてもらいました。そこは、モデルハウスもすべて標準仕様なのです。

もちろんかなり広く、家具やカーテンによって見映えはしますが、建物自体にはオプションを使われていないということでした。

そのメーカーのもっとも素晴らしい点は断熱性です。特に室温に大きな影響を与える「窓」が、中空層にガスが充填されたLow-eトリプルガラスに樹脂サッシなのです。これは、日本の住宅でもトップクラスの断熱性能です。

施工業者を選ぶときには、設備や壁材・床材、建具など目に見えるもの、つまりデザインだけでなく、使われている構造材や白蟻対策、耐震性、断熱性など機能面こそが重要です。機能性まで考慮して考えなければ、使い勝手の悪い家になってしまうからです。

結局このメーカーは選択しなかったのですが、その優れた機能性は魅力でした。

昨今は建築基準法の厳格化によって、建売住宅でも耐震性や断熱性は一定以上の基準をクリアしています。それでも日本の住宅の断熱性能が、世界でも最低クラスだということはご存知でしょうか。
(参照元:低い断熱性なぜ放置、世界に遅れる「窓」後進国ニッポン日本経済新聞

私はこれを知ってしまった以上「断熱サッシでない家は論外」と思うようになってしまったほどです。

そこから「標準仕様が充実した家こそが素晴らしい」と勘違いし始めてしまったのです。ただ、標準設備ばかりにこだわったところで、思い通りの家は手に入りづらいことも学びました。

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標準装備にこだわり過ぎた家は注文住宅ではない

人は経験してみないと分からないことが多いです。家は3回建てて初めて満足のいくものに仕上がると言われていますが、その通りだと痛感しました。

わが家の建てたメーカーは標準仕様が充実していました。樹脂サッシ・複層Low-eガラス、高性能遮熱シートと断熱ウレタンフォームによる内外ダブル断熱という私の最も重視した点だけでなく、LED照明やカーテンまで、全室すべての分が含まれていたのです。そのため、追加費用は10万円ほどしか発生していません。

しかし、家が建つころには後悔することばかりでした。

なぜなら、追加費用が相場以上になることを怖れて、こだわりを捨ててしまったからです。「損をしたくない」という意識が私を縛りつけたのが原因です。ここでは、標準装備の充実が必ずしもお得なわけではない理由を経験に基づいて述べていきたいと思います。

わが家が諦めたオプション

まず、大きなものから挙げると「外壁」です。標準仕様は16ミリ厚の窯業系サイディング材でした。ただ、サイディング(外壁材)は安価ですが、10年単位でのメンテナンスが必要です。とくに、「コーキング」と言われる外壁材同士の継ぎ目の部分が7~8年で劣化してしまうため、打ち替えが必要だと言われています。

そのコーキング材を15年保証などの高耐久のものに変更したいといったら、90万円程度かかると言われたのです。「外壁材メーカーのホームページには30万円程で変更できると書かれているのに、どうして3倍になるのか?」と驚きました。

次に、畳です。縁なしにすると、1部屋7万円程アップすると言われました。もちろん口頭のみで、標準が具体的にどれだけの金額安くなり、その価格なのかは全く分かりません。ただ縁を取ると、畳の仕上げなどが変わってくるということもあるのだと思いますが、それほどかかるものなのかと驚いたのを覚えています。

あとは、「標準仕様書に書かれてあるものの、付けなかったもの」については金額から差し引かれないということです。増やしたり変えたりすると追加費用がかかりますが、減らしても金額はそのままだということです。

こういったことが重なり、追加費用を支払ってまで設備をグレードアップしようという気は失せ、注文住宅に対する情熱も同時にしぼんでしまいました。あなたには同じような後悔をしてほしくないため、必ず納得のいくまで考え直すことを強くお勧めします。

標準にこだわるならどの部分にお金がかかるか考える

断熱窓標準にこだわり過ぎて、あらゆるものが標準装備されているメーカーに決めましたが、失敗だったと思うこともしばしばです。

たとえば、トイレ以外の水回りの設備はあまり聞いたことのないメーカーのもので、断熱窓も樹脂サッシ・複層Low-eガラスですが、前述の断熱性能トップクラスメーカーよりワンランク下のものでした。現実として日本国内には、「オール樹脂サッシでトリプルLow-eガラスが標準」というメーカーは少ないです。

しかし、断熱窓はお願いすればどの会社でも施工してもらえます。費用は地元工務店などの場合、普通の腰高窓で3万円ほど追加費用がかかるらしいので、すべての窓の断熱性を高くすると50万円ほどかかるかもしれません。

これが大手ハウスメーカーになれば、さらに高額になるかもしれません。

とはいえ、少なくとも住宅設備に関しての水準の高いものになるでしょうし、外壁もオリジナルのタイルが相場よりお得に施工できるなどのメリットもあるかもしれません。

宣伝広告費がかかっているぶん利益率が大きいため、価格に見合ったクオリティがあるかというと、そうとも言い切れない部分はあるのではないかと私は思っています。

しかし、どうせ標準にこだわるなら300万円プラスしてタイル外壁が標準の大手メーカーにすべきだったかと後悔するときもあります。

そこで窓を断熱にしていたら、さらに100万円アップすることになったかもしれませんが、将来のメンテナンス費用や住宅設備のグレードアップ費用、保証面や将来売却する際の付加価値などを考えると、損だとも言い切れないかもしれません。

そのため、目先の金額ではなく、ランニングコストも含めた10年後のトータルコストまで考えて仕様をきめるとよいと感じました。

本物の注文住宅を見ればわかる

標準仕様のない工務店で建てた人のこだわりが反映された家に遊びに行ってみると、「注文住宅とはこういうものか」とわかります。

たとえば、オイル塗装の無垢床にアイアンのカーテンレール、真鍮(しんちゅう)のドアノブ、タイルで造作された洗面台、珪藻土の壁など……こだわり抜いた家は必ずしも誰もの好みに合うわけではありません。

しかし、すべてを自分で選んだ家は、住人の満足度が高く味のある仕上がりになることは間違いないと断言できます。

標準仕様で埋め尽くされた家は、オーソドックスで建売住宅と変わらないようにも感じであり、「注文住宅でなくても良かったのでは」と思います。

わが家の場合、照明やカーテンも全室標準仕様でしたが、限られた種類の中から無難なものを選んだだけでした。そのため、好きなものは選べません。

交渉すればカーテン予算をリビングに集中させて、あとは自分で好きなものを買うなどといったこともできたのかもしれませんが、そのときには思いつきませんでした。子供部屋のカーテンももっと可愛い感じにしたかったですが選択肢が少なく、比較的明るい色合いのものを……などと妥協して選んだ形になります。

要するに、妥協したということです。あらゆるものが標準仕様に含まれる家は、「これくらいでいいかな」の連続であるといえます。極端な話、「そんな家はもはや注文住宅ではない、規格住宅だ」と言っても過言ではないでしょう。

購入してから「こんなはずじゃなかった……」と後悔する前に、「タウンライフ家づくり」を利用してあなたの住んでいる地域の優良工務店に目星をつけておきましょう。

高額な中間マージンが排除されるため、それだけでもあなたが理想とする注文住宅の建築に大きく近づけるようになることは間違いありません。

まとめ

坪単価だけを見てみると、大手ハウスメーカーの一坪当たりの相場は80万円以上だと言われます。そして、中堅メーカーで60万円台、地元工務店で50万円台でしょうか。

ただ、これらは安く・お得に見えるだけのカラクリであり、実際は表示価格だけでは思い通りの家を建てることはできないことを私は学びました。

たとえば、30坪の家を建てるとしましょう。坪単価が60万円の標準仕様が充実している家と、坪単価が50万円の家にオプション300万円分をつけるのとでは、価格は同じになるのです。こんなことに私は気づきませんでした。

坪単価80万円の家なら、30坪で2,400万円かかります。それでも大手メーカーの家なら豪華さは出せません。

一方、坪単価50万円の家にを30坪で建てた場合、1,500万円になります。これに、500万円の追加費用をプラスして2,000万円になりますが、それでもモデルハウス並みの豪華さが実現できるのではないでしょうか。

大手ハウスメーカーの場合、実際に工事をするのは下請け業者である工務店です。ここには、莫大な中間マージン(手数料)が発生していることを忘れてはいけません。実際に家を買ってみた経験から、「標準仕様に縛られて注文住宅を味気ないものにするくらいなら、標準仕様のない工務店で自由に家を作り上げるほうが、納得のいく仕上がりになる」と私は確信しています。

そのため、住宅会社を選ぶ際は、坪単価や標準仕様などに惑わされるのではなく、「どうやったら思い描く理想の家を実現できるのか?」を真剣に考えてください。

ハウスメーカーが提示する坪単価があてにならない31の理由

2016.02.15

安さばかりを求めた瞬間に、肝心な機能性や耐久性、さらには品質まで粗悪なものになりかねないため、価格に隠されたトリックに常に気を付けるようにしてください。この思考を身に着けることができれば、理想通りのマイホームを格安で建てられるようになれるでしょう。

また、家づくりは「業者選び」で失敗するか成功するかが決まるため、できるだけ多くの会社と比較してください。以下のタウンライフ家づくりなどを活用して、無料で一括資料請求は必須であると考えてください。

注文住宅を購入した8割の人が失敗・後悔している理由

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