ハウスメーカーが提示する坪単価があてにならない31の理由

ハウスメーカーや工務店などの住宅会社の広告や営業マンのセールストークなどで、「坪単価」という言葉を良く見聞きします。これから家を建てる方にとって、高額な「住宅の価格」は最大の悩みです。

そのため、坪単価という単位を基準にして住宅のグレードを判断する方が、とても多いです。

しかし、家の価格は間取り図に描かれた面積だけでは決まりません。さまざまな要素を積み上げて、初めて住宅の適正なコストが導き出されるからです。

ただ、多くの方はこのことを知りません。

そのため、ハウスメーカーの住宅展示場のモデルハウスに行き、坪単価が安ければ、「こんなに素敵な家がこの価格で手に入るのか」と思うこともあるかもしれません。

しかし、一般に流通しているこの坪単価というものに法的な決まりはなく、とても曖昧なものです。そして、坪単価という便利な言葉を巧みに利用して集客する住宅会社はたくさん存在します。

そこでこのページでは、坪単価の計算方法、そして尺やメーターモジュールといった不明確な寸法の基準や、モデルハウスのイメージ戦略などについて順を追って紹介します。

この内容を熟読することによって、「坪単価はあくまで住宅価格の金額を決める目安にすぎない」ことを十分理解できます。ここで紹介する坪単価のカラクリをしっかりと学び、あなたの望む理想の家を手に入れるために役立ててください。

目次

1. ハウスメーカーや工務店が提示する「坪単価」とは

坪単価とは

一般に「坪単価」とは、住宅を建てる、あるいは買う場合、「1坪あたりの価格」とされています。

不動産用語として「1坪は畳2畳分」といった、あいまいな表現を見かけますが、実は「坪」や「畳」の寸法に明確な決まりはありません。

坪単価はあくまで広さから住宅価格を算出した「目安」に過ぎないのです。そのため、「坪単価が安い!」という理由だけで住宅会社を決めてしまうと、大損してしまう可能性があります。

以下、順を追って坪単価にまつわるカラクリを解き明かしていきます。

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1-1.坪単価の計算方法は実は曖昧で適当に決められる

坪単価の計算「1坪は、どれくらいの広さですか?」と不動産屋に質問した経験がことがある方は多いです。

その答えとして、一般的なのは「1坪は、だいたい畳2畳分ですよ」というものでしょう。

このとき、1坪は約3.3㎡と言われていますが、この「約」が実は問題です。「畳の寸法」は、とてもあいまいだからです。

畳の寸法の詳細については後述しますが(2-5-2.)、このサイズは地方によって違います。

また、法的に決まった基準はないため、会社ごとに広さを操作することは可能です。

1-2.住宅会社は坪単価で価格を安く見せて高い商品を売りつけてくる

たとえば、今あなたが住んでいる家のポストに、次のようなチラシが入っていたとしましょう。

「坪30万円からの住宅! お客様のご要望に応じて自由設計も可能!」

なんとなくイメージして、「これは、安いかも? 1坪は3.3㎡だから30坪を超えた家でも1,000万円くらい?」と思うかもしれません。

しかし、よく読むと違うことに気づきます。

そのチラシには「35坪。標準仕様の例」として、間取り図やステキな完成予想図とともに、以下のような表示があったとしましょう。

坪単価の広告

これは、あくまで想像上の「例」ですが、合計すると土地以外の本体だけで1,470万円になります。

このとき、「これくらいなら、いいかも?」と思ってはいけません。ここで気を付けなければいけないポイントは、たとえだけでも価格が約1.5倍になっているからです。

この他にも、以下のような追加オプションの表記がされていることもあります。

そのため、隅々までチェックするようにしてください。

  • 消費税抜きの価格です
  • 敷地条件などで別途費用が発生する場合があります
  • 地盤が悪く改良が必要な場合、別途費用が加算されます
  • 空調設備等、電気設備費は別途工事です

付帯、追加工事などのオプションや「諸経費」と呼ばれる、あいまいなコストの積み重ねで「坪単価」で掛け算した価格の2倍以上の見積書が提示される可能性があります。

もちろん、明確にそれぞれの経費を細かく積算して、明示する優良な工務店や設計事務所、ハウスメーカーもあります。

しかし、このことを考慮すると、「坪単価だけ」で高価な住宅の購入を判断することは危険であることがわかります。

そのため、価格帯がわからないことを良いことに、暴利を取ろうとするハウスメーカー(大手含む)に注意してください。

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1-3.坪単価はモデルハウスなどを基準にしてはいけない

住宅展示場

住宅展示場などの「モデルハウス」に行ったことがある人は多いでしょう。最近は、公園のような敷地に、ハウスメーカー各社が「いち押し」の商品としての住宅を、「展示」しています。

多くの場合、最新の設備機器を取り付けてあり、床や壁、天井の仕上材料など、そのメーカーの高級なものでしつらえてあります。

ただ、多くの場合これらはオプションであり、同じような仕上げで作られるとは限りません。

このとき、モデルハウスの見学でポイントとなるのがリビングルームです。

流行りの椅子やダイニングテーブル、大きなソファーなど高級な家具がプロの手によって配置されていて、きれいにコーディネートされています。

つい、「わが家も、こんな素敵なオウチになるのかな」と、夢が広がって行きますよね。

ただ、冷静に高級家具や設備が備えられていない状態を想像して判断することが大切です。

living

ソファや椅子などの家具、さらには床に敷かれたラグ、もちろん大型テレビや寛容植物も「展示用の備品」だからです。

そのため、注意が必要です。

また、家にとって「主役」の部屋であるリビングルームは、標準より広い面積の間取りとなっていることもあります。

このとき、照明などの「設備機器」は、「坪単価」以外の付帯工事であることが多いです。

プロのインテリア・スタイリストなどが調達したオシャレな家具などはもちろん付随していません。そして、やや小ぶりの調度品をそろえて部屋を広く見せている場合もあるので注意しましょう。

モデルハウスは、文字どおりモデル(MODEL=展示用の見本)であるため、付帯工事は含まれていません。

モデルハウスは、「坪単価」より高いスペックで構成されていることを意識してください。

つまり、その会社の場合は本体工事だけの「坪単価」の表現で安い雰囲気を出しているわけです。

そのため、モデルハウスを見学するときには、こうしたマジックに惑わされないように注意してください。

モデルハウスの価格マジックに騙されないように、「失敗しない住宅会社選び」の記事を参考にしていただき、正しい予算感を身につけましょう。

1-4.大手ハウスメーカー9社の坪単価

住宅産業新聞による2014年年度の大手ハウスメーカー8社の坪単価は次のようになっています。

大手ハウスメーカーの平均坪単価

これを見て分かるように、大手でも三井ホームは91.89万円、一方、ミサワホームは71.88万円と平均坪単価が約20万円も違うことが分かります。

仮に30坪(約99㎡)で単純に計算すると、三井ホームは2,756.7万円、ミサワホームは2,156.4万円と、実に約600万円もの差があります。

これは、一概に比較はできませんが、それぞれのメーカーがどのような基準で「坪単価」を算出しているかを確かめる必要があります。中には、坪単価が高くても、設備や外構(エクステリア:庭の工事)といった付帯工事を含んでいる場合があるからです。

そのため、ハウスメーカーで住宅の購入を考えていて比較するときは、「条件を同じにする」必要があります。

同じ間取りや仕様で見積もりを取って、坪単価があまりにも違う場合、そのメーカーに料金の算出方法の詳細を詳しく聞くことが重要です。

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1-5.中小企業の工務店の平均坪単価

建築家住宅

現在、広告など各種資料によると、東京エリア(都下を含む)の場合、中小規模の工務店、住宅の坪単価は40万円から50万円台とされています。

これは、大手ハウスメーカーの坪単価、約70万円~90万円に比べると安いです。

大企業であるハウスメーカーのように住宅展示場の維持費や、広告費などがかからないため安価になっているといえます。

一般に地元に根差した家作りを行っている工務店や住宅会社は、常に地元のエリアの住民の眼にさらされています。

そのため、悪い評判が立てば営業できなくなるので、しっかりとした対応が望めます。

また、地元で何代にもわたって住宅を建ててきた工務店や建設会社は、その土地の特性をよく理解しています。このことから、そのエリアに適したきめ細やかな設計・施工が可能です。

建てた後のアフターケアも、設計や施工をした会社が近くにあれば安心です。探しているエリアがあれば、地元の人に評判を聞くこともできます。

「坪単価だけ」で比べると全国展開しているメーカーより、安く建てることが可能であるといえます。

しかし、中小規模の工務店やハウスビルダーでも、質にバラつきがあるのは事実です。

そのため、住宅を建てるとき、大手ハウスメーカーか中小企業かということは「坪単価」だけでは、判断できません。そこで、後述しますが(3-2.)、大手も中小も含めて「相見積もり」を取ることが重要です。

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1-6.坪単価に差が出る理由

坪単価に差が出る理由ここまで、坪単価の基本的な考え方についてみてきました。

そこで、「なぜ、住宅会社によって、こんなに坪単価が違うのか」という疑問がわきます。

こうした、坪単価に差が出る理由は、次のふたつに大きく分けられます。

1-6-1.面積のとらえ方の違いが坪単価の価格差に現れる

「面積のとらえ方の違い」には、「1-1.坪単価の計算方法」で述べたように、「坪」という大雑把な単位で住宅の面積を計算していることが大きいです。

これだけでも、かなりの差が生じます。

さらに、メーカーや住宅会社によって面積の計算方法は違います。たとえば、「延べ床面積」や「施工床面積」といった、解釈の違いで広さは都合よく操作できます。

これについては、次項「2-1.延べ床面積」で詳しく検証しますが、表示されている住宅の面積は、あてにならないことを覚えておいてください。

1-6-2.スペックの違いが坪単価に差額を生む

「スペックの違い」は文字どおり、住宅の仕様や性能で価格が変わってくるということです。

たとえば、新しいスマホが発売されたというニュースが入ってきたときに、まず気にするのは「スペック」です。画面の大きさや解像度、重さ、カメラの性能などをチェックします。そして、それが予算より高いと「この機種は高スペックだから仕方ない」と納得するでしょう。

スマホで電話をしている女性

あるいはファッションでも、まず洋服やバッグの材質・仕様=スペックを見ます。

コットン100%なのか、革製なのか生産国はどこか、といった具合です。

さまざまな家電製品でも、当然、消費電量や省エネ性能などのスペックを検討をして価格と見合っているかをチェックします。

いわゆる「コストパフォーマンス=コスパ」のよさを考えます。

この、普段の買い物で行っている「スペックのチェック」をしにくい、見えにくいのが住宅という商品の特徴です。

住宅のスペックを上げるときには、多くの場合それは別途工事というオプション、つまり別料金で上乗せされます。

そのため、坪単価を安く設定しているローコストの住宅は、そうしたオプションがない状態で計算されている場合があります。

次の「2-3.別途工事費は坪単価に含まれない」の項で詳細を述べますが、住宅の販売は可視化されない部分が多いです。

そのため、一概に坪単価の高低で住宅の質を決めることはできません。

高い坪単価の住宅メーカーの設備がハイスペックでも、意外にお買い得であることもあります。

逆に、坪単価の安い会社を選択して、生活スタイルに合わせて余計なオプションを付けないという選択もアリです。

住宅のコストは可視化されない部分が多く、住宅会社はビジネスとして坪単価という見えづらい料金体系を採用しています。とても高い買い物である住宅購入では、慎重すぎるくらいの用心さが失敗や後悔を未然に防げます。

>>失敗や後悔しない住宅会社の選び方

1-7.坪単価に惑わされずに理想の家を手に入れる方法

そもそも、「家を立てる会社」を決める際に、坪単価を指標にして決めること自体が間違えています。

夢のマイホームを建築することが目的であり、できるだけ安く購入することではないからです。

もちろん、低価格で家を建てられることに越したことはありません。

しかし、「安かろう悪かろう」という言葉がある通り、値段だけで業者を選んだ瞬間に足元を見られてしまい、思い通りの家を建てられずに後悔している人が驚くほど多い事実があります。

そうではなく、あなたの理想を叶えてもらうためにも、「あなたのことを本気で思ってくれる工務店」を探し出すことが重要です。優良業者にであることができれば、予算内であなたが理想とする家を建てられるように、丁寧な提案をしてくれるからです。

そこで、「タウンライフ家づくり」を利用すれば、坪単価に惑わされずに優良業者を見つけ出すことができます。

あなたが住んでいる地域のハウスメーカーや地元の工務店から一括で資料請求ができるため、あなたにぴったりの建築会社を選定することができるのです。

しかも、無料です。

集まった資料の中から、心の底から「この家で建てたい!」と思える業者が見つかれば、そこに見積りを依頼することも可能です。

また、これはあくまでも資料請求であるため、ピンとくる工務店がいなければそのまま、断る必要すらありません。しつこい営業も一切ないため、情報収取のためにも、必ず一括資料請求をしておきましょう。

2.9割の人が見落としがちな坪単価の落とし穴

一見、住宅価格の違いを見分けることができそうに感じる「坪単価」ですが、住宅会社を選ぶ判断材料にはなりません。

たとえば、広告などに表示される坪単価の基準ともされている「延べ床面積」と「施工面積」は違います。そして、同じメーカーでも「面積が狭くなるほど坪単価が高くなる」といった現象が起きます。

また、設計・施工にかかる「諸経費」、本体とは別の「別途工事」が上乗せされることもあり、一概に坪単価で単純計算した以外の経費が掛かります。

そこで、坪単価があてにならない5つの理由を以下で、ひとつずつ説明します。

経験者が語る!坪単価と標準仕様でハウスメーカー選びで失敗した話

2017.01.28

2-1.延べ床面積と坪単価の関係性

住宅の広さを表す面積表記として、「延べ床面積(のべゆかめんせき)」と呼ばれるものが一般的です。

延べ床芯面積とは、建築基準法で規定された「各階の床面積を合計したもの」です。

延べ床面積のイメージ

延べ床面積は、建築確認申請で行政に提出が義務づけられている「設計図書」と呼ばれる図面や書類に記載することが決められています。

なお、延べ床面積は柱や壁の中心から測ります。壁、または柱の中心から測る面積のことを、法規上「壁芯面積(かべしんめんせき)」と呼びます。

壁芯面積のイメージ

一般的に、住宅販売の広告の図面は、この壁芯面積で表示されていることが多いです。

つまり、「延べ床面積」=「壁芯面積」であると理解してください。

一方、壁の中心ではなく、内側から測った面積は「内法面積(うちのりめんせき)」と呼ばれます。壁の仕上げから測っているため、実質的な居住スペースと言えます。

また、マンション・アパートなど集合住宅の「区分所有建物」では登記上、内法面積で表されます。

内法面積のイメージ

このことから分かるように、住宅の広告に表記されている面積は、壁の厚さの中心から測られているため、実際の床仕上げの面積(内法面積)より狭いです。

そのため、坪単価の計測は、壁芯面積、あるいは内法面積のどちらなのか確認するようにしましょう。

2-1-1.延べ床面積に含まれない部分

前述のとおり、延べ床面積は各階の床面積を合計したものでした。

しかし、法規上、延べ床面積に含まれないスペースがあります。

それは、玄関および玄関ポーチ、押入れやクローゼットなどの収納部分、テラス・ウッドデッキ・バルコニーなどの外部空間です。

延べ床面積に含まれない部分

そして、ロフトや小屋裏の収納部分などは法規上「居室」として認められていないので、延べ床面積に入りません。

そのため、こうした「居室に含まれない部屋」に注意して間取り図を確認してください。

原則として、床がない吹抜け空間は、延べ床面積に算入されません。

しかし、階段は「階段室」と呼ばれる部屋であるため、2階建て住宅の場合、1階、2階ともに、延べ床面積に算入されます。

2-1-2.延べ床面積を少なくしても設備費用は変わらない

「延べ床面積を小さくした家は安くなる」と考えるのは、もっともな意見です。

大きな家ほど材料費が多くなるため、値段が高くなるのは当然ですよね。

しかし、厄介なのは建築本体の価格ではなく、トイレや浴室、空調、システムキッチンなど、いわゆる「住宅設備」にかかる費用です。

給排水や空調、電気関連など設備機器などの本体や設置にかかるコストが想像以上に高いです。

設備機器のグレートにもよりますが、住宅建築の設備関連の費用は、一般に全体の施工費の1/3程度かかるといわれています。

この金額は、住宅の延べ床面積を減らしても変わらないです。

つまり、2階建ての家も1階建ての平屋も住宅設備費用は同じということです。

坪単価は、こうしたコストのかかる設備機器を含め、その住宅会社の標準プランに沿った外装材料、内装仕上げ材料を含めて標準化して割り出していることが多いです。

そのため、坪単価とは「標準的な住宅本体のコミコミ価格」であり、あくまで目安にすぎません。

たとえば、キッチンやリビング、トイレなど、これらの床面積が狭くなったとしても、水道やシステムキッチンを含めた設備機器が無くなることはありません。

前述の通り、設備関連の費用は施工費の1/3程度かかります。

そのため、部屋が小さくなっても値段は下がりにくいのです。

本体の価格を延床面積で割った価格が坪単価であるため、イメージだけの価格で考えると、延べ床面積が狭い方が坪単価が高くなってしまう、という不思議な現象が起きます。

同じ「本体価格2,000万円の家」を延べ床面積で単純に計算してみると、以下のようになります。

  • 延べ床面積50坪の場合、坪単価は40万円
  • 延べ床面積40坪の場合、坪単価は50万円

このことからわかるように、「坪単価」表記で計算する住宅販売では、小さい家の方が高くなるのです。

2-1-3.広告に掲載されている坪単価は基準の床面積を確認する

ここまで見てくると「坪単価」という、イメージ戦略のカラクリが見えてくるはずです。

ここでもまた、例を挙げながら説明をしていきます。

たとえば、「延べ床面積50坪! 坪単価は40万円から」という住宅会社の広告があったとします。単純に掛け算すれば普通は、「2,000万円で家が建つ」と考えますよね。

「自分たちが建てる家は、計画では約48坪(約160㎡)だから、2,000万円を切るだろう」と思うのも当然です。

同じ仕様の標準的な、設備機器なら安くなると思いますよね。

しかし、坪単価は想定していた40万円よりも高くなることが多いです。住宅会社は、標準的な基準である床面積というものを挙げているからです。

つまり、広告の表現は「住宅展示場に建てたモデルプランを元にした坪単価」であり、全く同じ条件の場合のみ適用されるということです。

分譲された建売住宅を別にすれば、住宅を建てる土地は自分で探すか、もしくは所有しているものになります。その場合、土地が変形だったり、狭小だったりすれば、法的な規制がかかってくるため、まずモデルハウスと同じように住宅を建てることはできません。

その場合、たとえば同じ建坪であったとしても、建物の平面を変更するため、外壁や屋根材の量が違ってくるのです。

建物の外周

上の図は、両方とも100㎡になる面積ですが、左のように10×10メートルの平面の場合は周囲の合計長さは40メートルです。

一方、右の図のように、 5×20 メートルの平面の場合は周囲の合計長さは50メートルになります。

このように平面ではなく、形状で考えると縦方向の、たとえば外壁材、屋根材、内壁仕上げ材の量がずいぶん変わってくることが理解できるはずです。

坪単価はこのように、「平面形状」だけでは一概に言えない、ざっくりとした基準です。

住宅は「坪」や「間取り」といった「平面」ではなく、立体でできている、ということを念頭に置いてください。

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2-2.施工床面積と坪単価の関係性

ここまで、「延べ床面積」で坪単価を表示している場合を見てきました。延べ床面積は建築基準法で定められた面積の算出法なので、少し複雑ですが良心的な計算方法ともいえるでしょう。

ただ、「施工床面積(せこうゆかめんせき)」または「施工面積」という言葉が使われることがあります。

これは「施工(工事)する部分すべてを床面積に入れる」という、少し乱暴な面積算出方法です。

施工床面積のイメージ

しかしながら、これは建築基準法で規定されたものではなく、施工した部分に対する面積です。

そのため、「2-1-1.延べ床面積に含まれない部分」で説明したように、玄関や押入れ・収納などの「延床面積に含まれない部分」も面積に加算されます。

この施工床面積という表現は、見積もりのために都合よく使うものです。「どこからどこまでを『施工床面積』と呼ぶか」は、住宅会社の解釈によって違ってきます。

施工面積で坪単価を出している住宅会社は危険なので、十分に気をつけてください。

>>坪単価を偽る悪徳業者を回避する方法

2-2-1.施工床面積で計算すると、坪単価は安く見える

住宅販売業者の中には、坪単価を施工床面積で計算している業者もあるので注意が必要です。

施工床面積は、「2-1.延べ床面積」で述べた壁芯面積ではありません。

また、「2-1-1.延べ床面積に含まれない部分」で書いたように、法規上、面積に加算されない部分までもすべて含めた面積です。

そのため、施工床面積には「延べ床面積には含まれない部分」である、収納やテラス・ベランダや小屋裏収納が含まれる場合があります。

そして、場合によっては地下室や外構工事とされるカーポート、塀・門などまでも入れている場合もあります。

施工床面積は、すべてのフロアの面積を合計したものであるため、延べ床面積よりも当然、広くなります。

結果、単純に割り算すれば坪単価は安く見えるのです。

そのため、「この住宅の坪単価、すごく安い!」と感じたときは、その計算方法が「延べ床面積」か「施工床面積」なのかは、よくチェックしてください。

施工床面積で計算した坪単価は、結果的に安くない買い物になる可能性が高いです。

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2-3.別途工事費は坪単価に含まれない

別途工事費、あるいは付帯工事と呼ばれるものには給排水や空調機器(エアコン)など、住宅に必須の設備関連機器、などが上乗せされることが多いです。

さらに、外構と呼ばれる外の部分、たとえば門扉や塀や植栽(しょくさい:植木などの植物)、そして地盤改良工事などが「追加工事」あるいは「別途工事」として発生する場合もあります。

ただ、延べ床面積や施工床面積などは、坪単価に対する法的な規定はありません。

そのため、坪単価に含まれない別途工事の項目は一概に言えません。

ただし、一般的には住宅本体の工事以外の外廻りである外構工事の庭やフェンス、門扉などは含めないことが多いです。

逆に、そうした部分までも別途工事とせずに、坪単価計算で見積もりに入れてくる住宅会社は、故意に全体価格を安く見せている可能性があります。

無知のままでは足元を救われかねないため、十分に注意して優良業者を見つけ出してください。

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2-3-1.地盤改良と坪単価の関係性

住宅を建てる土地の質、つまり地盤は、重量のある建築物を建てるために重要なポイントとなります。もし、地盤が悪い場合、住宅を建てる前には「地盤改良」が必要になることがあります。

地盤改良

ただし、これは坪単価に含まれない工事となります。土地の室によっては、地盤改良を行わなくてもよいからです。

そのため、家を建てる前にはまず、「地盤調査」と呼ばれるチェックを行います。今では、基本的に住宅を建てる場合、地盤調査は必須事項です。

地盤調査にかかるコストは、状況によりますが測量を含め数十万円程度かかると考えていてよいでしょう。もし、この調査で軟弱地盤(なんじゃくじばん)であると判断されてしまった場合、ここではじめて別途工事費用が発生します。

なお、地盤改良の工法には、住宅の場合、次の3つの方法があり費用も違います。

1:表層改良工法(ひょうそうかいりょうこうほう)

軟弱地盤の深さが2mまでの場合に行う工法。

表層改良

2:柱状改良工法(ちゅうじょうかいりょうこうじょう)

軟弱地盤の深さが2~8mまでの場合に行う工法。

柱状改良

3:鋼管杭工法(こうかんぐいこうほう)

軟弱地盤の深さが2m以上あって、狭い土地などで重機が入らないとに場合に行う工法

鋼管杭工法

地盤調査、結果地盤改良は別途工事ですが、特に地盤改良が必要になった場合、坪単価に含まれない数百万円単位の費用がかかることもあります。

2-3-2.外構工事と坪単価の関係性

exteriorkouji坪単価に含まれない別途工事の代表的なものとして、外構(エクステリア)工事が挙げられます。

住宅の設計や施工では、外廻り(そとまわり)とも呼ばれます。

一般に外構工事とは、庭木を含めた庭園工事、塀や門まわりのブロック工事や、フェンス工事、カーポートや、物置、そして土地の土留め工事、などがあります。

住宅会社によっては家の外壁を含めた外観全体、つまり外部に面しているものすべてを指す場合があるので事前の確認が必要です。

また、外構工事はその設え方法によってコストが大幅に違ってきます。そのため、庭や塀、フェンスなどにこだわりたい場合、坪単価とは別に費用が掛かる場所であることを覚えておいてください。

目安としては、住宅の1/10程度を用意しておくとよいといわれています。

そのため、3,000万円の住宅であれば、300万円程度はエクステリア工事費用として残しておくようにしましょう。

外構工事の相談は、日本全国対応の優良業者紹介サイトの「見積り外構工事」の活用をオススメ致します。直接職人に依頼できるため、ハウスメーカーに取られる3割程度の中間マージンをカットできます。

2-3-3.その他、坪単価に含まれないもの

設計住宅会社では、建築設計に関わった建築士やデザイナーに対して、設計費(デザイン料)が発生します。

このとき、一般に総工事費の5~15%程度とされている場合が多いです。

ただし、明確な規定はありません。

設計・施工を同時に行う会社の場合、「今回、設計料はサービスとしていただきません」と言うこともあります。

しかし、他の工事の項目でその経費を補てんしています。

人件費がかかるため、どこかで回収しなければ赤字になるだけだからです。

また、インテリアコーディネート料やガーデンデザイン料など、住宅に関わる装飾の部分に経費がかかる場合もあります。

そして、「その他費用」という内容がわかりにくい項目もあります。こうした曖昧なコストが占める比率が高い場合は、十分に内容を確認してください。

2-4.諸経費は坪単価に含まれない

リフォーム費用の説明の画像住宅の建設工事は、おおきく分けて以下の3つに分類されます。

  • 本体工事費用
  • 別途(付帯)工事費用
  • その他費用

この中で、坪単価は基本的に「本体工事費用」に対するコストです。

本体工事費と諸経費をわけているのです。本体工事費用は、一般的に全体工事費の7~8割と言われています。

つまり、住宅本体以外の工事の2~3割の部分が、別途やその他費用、そして諸経費にあたります。

諸経費には「設計変更」「工期の変更」そして、たとえば現地調査に赴く社員の交通費なども含まれる場合があります。

一般に、坪単価は本体工事から割り出されています。

逆に言えば、坪単価に諸経費やその他の付随工事を加算して、本体工事費を割った価格で坪単価を安く見せている会社は誠実ではありません。

住宅自体の内訳を把握して、正しい値段で購入できるようにしましょう。なお、注文住宅の家を建てるのに必要なお金:建設費や本体工事費の内訳に関しては、以下の記事を参考にしてください。

注文住宅の家を建てるのに必要なお金:建設費や本体工事費の内訳

2018.03.31

2-5.長さの基準を確認すると、坪単価が見えてくる

長さのイメージ寸法の考え方は、なじみのある「メートル法」(メートル、センチ、ミリ)だけでなく、日本古来の「尺」という基準もあります。

また、アメリカなどからの輸入材や輸入住宅の場合、「フィート」を基準にしています。たとえば、2×4(ツーバイフォー)工法などで使われる木材は、フィート・インチで表記されています。

このように、日本古来の尺、国際的にスタンダードなメートル、そしてアメリカのフィートと、さまざまな「モジュール(単位)」が、入り乱れているのが日本の建材市場の現状です。

それぞれの単位や寸法、それに付随する材料には個々の特徴があり、一概に長さやコストの違いを比較することは難しいです。

しかしながら、いまでも尺に基づいた住宅設計が、材料などの効率が良いため、910mm(約3尺)のモジュールで多くの家は建てられています。

また「坪」も、日本特有のモジュールであるため、坪単価を基準にする場合は約3尺のモジュールで計画された住宅がイメージしやすいと言えます。

2-5-1.尺モジュールと坪単価の関係性

一般に言われる「尺モジュール」とは、住宅などで3尺=910mmを基本として設計することを言います。

尺(しゃく)とは、明治時代に決められた尺貫法(しゃっかんほう)で定められた古い長さの単位です。1尺は、およそ33cmです(明治時代の法律では10/33m=約303.030 mm、とされていました)。

しかし、戦後、ヨーロッパなどに合わせてメートル法が導入され、尺貫法は1958年に廃止されています。

今では、商取引で尺貫法の使用は禁止されていますが、例外的に日本の伝統的な木造建築などでは事実上、尺貫法を使った曲尺(かねじゃく)の使用は認められています。

そのため、木造を中心とした大工など職人の世界では、今でも便宜的に「尺」が用いられることが多いです。

実際に、建築に使われる板や柱などの材料の多くは、尺モジュールで流通しているため、設計・施工の効率が良いという理由もあります。

なお、中国などのアジアの一部では、1尺は、1/3m(約33.3cm)としている場合があります。

坪単価の「坪」という単位は「尺」と同じく、明治時代に決められた日本独自の尺貫法に基づいています。明治時代には「1坪=400/121㎡」と決められていました。

計算すると、以下のようになります。

  • 400÷121=3.3057851㎡

この数式から分かる通り、「1坪は約3.3㎡」という表現は間違ってはいません。

ただ、尺モジュールで計算された「坪表記」には法的な強制力や制約は存在しないです。

そのため、モデルハウスなどでは、図面と照らし合わせながらメジャーで寸法を測るなどして正確な部屋寸法で面積を確認しましょう。

2-5-2.畳の大きさは決まっていないため、坪単価を計算しづらい

畳のイメージ実は、畳の大きさは正確に決められていません。

そのため、間取り図に「洋室:6畳」と書かれていても、その単位の「1畳」の広さに厳密な決まりはありませんし、地方によって大きな差があります。

このことから、一般に言われている「1坪は、だいたい畳2枚分です」というのはおかしいです。

畳の寸法は、一般的に「長さ182×幅91mm」とされています。

また、よく耳にする名称で「中間(なかま)」「中京間(ちゅうきょうま)」、三六間(さぶろくま)と呼ばれているものがあります。

ただし、畳のサイズは地域によって伝統的に複数のものがあります。

主に関西地方で使われる「京間」と、関東を中心に使われている「関東間」を比較しても以下のように大きく違います。

  • 京間(きょうま):長さ192×幅95.5cm

通称:本間(ほんま)、六三間(ろくさんま)など。おもに関西、中国、九州地方、そして青森県、秋田県などでも使われます。

  • 関東間(かんとうま):長さ176×幅88cm

通称:江戸間(えどま)、田舎間(いなかま)、五八間(ごはちま)など。おもに関東地方で使われてきた寸法で、静岡県以北から北海道まで広く使われます。

  • 団地間(だんちま):長さ170cm×幅85cm

団地など集合住宅で使われる、小さな畳。全国で流通しています。

※団地間の畳サイズで計算すると1坪=2.89㎡になってしまうため、これでは3㎡を下まわってしまいます。

団地間は特殊だとしても、京間と関東間を比べただけでもかなり違いがあります。京間で計算すると1坪=畳2枚が約3.8㎡、関東間は約3.1㎡となります。

前述の通り、一般に「1坪は畳2枚分」と言われていますが、この表現は実はかなり、あいまいな「目安」であることが分かります。京都など関西地方の古い住宅で育った人と関東の人では感覚的に広さの認識が微妙に違います。

実際、関西地方で生活してきた人が東京の賃貸住宅に引っ越してきて「東京の6畳ってこんなに狭いの?」と不満を漏らしていたことを聞いたことがあります。

2-5-3.メーターモジュールと坪単価の関係性

メーターモジュールとは1mを基準として住宅の設計をする方法です。

日本古来から住宅で使われてきた「尺」=約910mmの単位に対して近年、増えてきたモジュールの考え方です。

尺モジュールと比べると材料などが、約9cm長くなるため、廊下の幅が広くなったり浴室・トイレといった狭い空間に広がりを持たせたりすることができます。

そして、広い廊下が車椅子になどに対応するため、高齢化社会の今、「住宅性能評価制度」の等級に合致しているといったメリットがあります。

ただ、現在でもほとんどの日本の設備機器や既製品のドア・建具などは、尺モジュールで作られています。

そのため、コストが高くなってしまいがちです。

また、和室の材料が合わない、といったデメリットも指摘されています。

廊下の幅を広くしたい場合、その幅が約90cmよりも1mの方が良いときは、尺モジュールの1m20cmを使えば解決します。そのためコストパフォーマンスの観点からも、あまり採用されていないようです。

しかし、メーターモジュールを使うことで、建物全体を広く設計できます。また大手メーカーならば、独自の建材の開発や設計手法でコストダウンをはかれるため、高齢者のいる家庭などではメーターモジュールの住宅を選択することも考えられます。

メーターモジュールの設計では、坪単価が上がることも考えられるものの、バリアフリーの観点などから採用する人も増加しています。

尺モジュールとメーターモジュールのイメージ

3.住宅の坪単価を見極める方法

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ここまでの内容を理解すると、坪単価だけでは住宅の価格を見極めることができないことがハッキリと分かっていただけたかと思います。

それどころか、「坪単価」という言葉を巧みに使い、商品価格の障壁を下げて、お客様に興味を持ってもらうためにさまざまな方法を駆使していることを理解できたはずです。

では、いったいどのようにすれば住宅の価格を見極めることができるのでしょうか。

そこで、以下に家を購入する際に行っていただきたいことをまとめました。

3-1.無料の資料請求をするして坪単価を比較する

資料請求を行ういまはインターネットや住宅関連のフリーペーパーなどで、さまざまな住宅関連会社、ハウスメーカー、工務店などが「無料で資料をお送りします」というサービスを行っています。

たとえば、「タウンライフ家づくり」であれば、一括で複数の会社のカタログや構造・工法などの詳細が載っている資料を取り寄せてくれます。

複数のメーカーや工務店などの資料を、紙の状態で並べて確認すると、その会社の傾向やコストなどが比較検討できるメリットがあります。

「直接、訪問されても困るし、モデルハウスに行く時間がない」といった場合、事前に検討することも可能です。

今では少なくなりましたが、ひと昔前までは「資料請求したら、毎日、営業の電話がかかってきて迷惑した」という話も聞いたことがあります。

資料請求する場合、自宅の住所などの個人情報を提出するわけです。

そのため、そのサイトなどの情報元が信用できるかどうかは、しっかりと見極めてください。

そして「アンケートに答えると商品券を差し上げます」などという場合、職業、収入や家族構成といった属性までも知られてしまう可能性があります。

今は、さまざまな企業で個人情報の保護に厳しくなってはいるものの、安易に記入することは避けたいですね。

その点、「タウンライフ家づくり」であれば、強引な営業もない上に、興味が工務店には断る必要すらありません。単なる資料請求だからです。

強引な営業で人生一度きりのマイホーム購入で失敗しないためにも、あなたのことを第一に考えてくれる優良業社探しに徹するようにしてください。

3-2.実際に問い合わせをして相見積りで坪単価を確かめる

相見積もり「相見積もり(あいみつもり)」とは、1社だけでなく複数の業者から見積もり書を出してもらうことであり、略して「あいみつ」と呼ばれることも多いです。

つまり、購入する人が同じ条件の設計の住宅仕様を住宅会社に提出して「御社なら、いくらになりますか?」と聞いて、その見積もり書を見比べて検討することです。

ここで注意したいのは、相見積りを提出させた複数の業者の中で「安い業者が1番」と考えるのは早計です。

競合した会社に勝つために仕様や材料のグレードや、重要な工事をする職人の質を落としてくる可能性があります。

数社に出した相見積もりで、同じランクの住宅でも見積もり金額があまりにも安い場合は、すぐに飛びつかず「なぜ他社より安いのか?」と、根拠を出させることが重要です。

安かろう悪かろうでは本末転倒なので、低価格を売りにしている悪質な業者にご注意ください。

>>失敗や後悔しない住宅会社の選び方

逆に高く見積もられていても、「高品質の材料・設備を使っている」「腕のいい職人を採用している」など、詳細な積算書を出してくる業者もあるので、一概に価格が高いから良くないとはいえません。

また住宅の場合、価格や仕様の検討はもちろんですが、「工期」の問題もあります。

誰でも1日も早く完成した家が見たいものです。

ただ、工期が速い場合、工期を優先するために手抜き工事につながる可能性もあるため注意が必要です。

また、相見積もりをとっても、見積もり書・仕様書などには、建築の難しい専門用語が出てくる場合もあるので、建築設計士など第三者のプロに判断してもらうのがベストです。

タウンライフ家づくり」であれば、一括資料請求をして気に入った業者を複数選び、無料で相見積りしてもらうことも可能です。

優良業者に出会うためには、一社でも多くの会社と出会うことが必須です。

お金をかけずにあなたのことを第一に考えてくれるハウスメーカーに出会うためにも、必ず相見積りを行いましょう。

まとめ

ここまで見てきたように、住宅業界で頻繁に使われる「坪単価」で家のクオリティを語ることはできません。坪単価は、あくまで大まかな「目安」です。

住宅を作る会社の理念や、設計・施工への取り組みの誠実さで判断してください。

ブランドのイメージや企業の規模は、良い住まいを手に入れるためには必要ではないことを念頭にして比較・検討しましょう。

住宅会社を決めるときには、坪単価に代表される「価格」で判断することは絶対にやめてください。値段ではなく「どんな暮らしがしたいか?」ということが、住宅選びでは最も大切なことです。

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